Esta página web utiliza cookies, propias y de terceros, con la finalidad de ofrecer el mejor servicio al usuario y al objeto de facilitar y prestar los servicios y funcionalidades requeridos por quién accede a la página. Al utilizar los servicios de esta página web  y continuar navegando, consideramos que el usuario acepta el uso de las cookies. El usuario puede revocar en cualquier momento el consentimiento que ha dado a la instalación de cookies, mediante su eliminación en su ordenador y modificando los parámetros de su programa navegador. Más información sobre cookies

#INMOBILIARIO — 05.09.2016

Nuestra visión: ¿qué dirección está tomando el sector inmobiliario comercial europeo?

Pol Tansens

Si las previsiones continúan siendo positivas y los tipos de interés nominales a largo plazo continúan reforzando la confianza de los inversores, el crecimiento de precios podría llegar a su fin de forma más o menos abrupta. Por ello, los inversores deben ser muy selectivos.

¿Qué pasaría si los tipos de interés reales aumentan en los próximos meses?

Nosotros creemos que en gran medida dependerá de la salud de la economía en general y de los mercados de ocupación en particular. Unos tipos de interés más elevados no supondrían una grave amenaza para los inversores si son debidos a una mejora de los fundamentales y a una mayor demanda de bienes y servicios.

De hecho, la inflación debida a una mayor demanda tendría como resultado unos tipos de interés reales estables. No obstante, si los tipos nominales subiesen por encima de niveles del 3-4% sin estar respaldados por un crecimiento económico, podría generarse una caída de las rentabilidades netas de los ingresos por alquiler y por tanto, unas valoraciones más bajas.

Creemos que las rentabilidades de los ingresos brutos actaules han tocado fondo o alcanzarán su punto más bajo en breve.  

Por lo tanto, el crecimiento de los precios podría llegar a su fin de forma más o menos abrupta, a menos que por alguna razón los mercados de ocupación obtuviesen unas buenas rentabilidades. Por ello, los inversores deben ser selectivos y detectar los sub-mercados con potencial de crecimiento.

Recomendamos los nuevos (y más baratos) sub-mercados lejos de los distritos comerciales centrales en combinación con los nuevos distritos “core”, los cuales, de una manera o de otra, están mejor conectados a través del transporte público. Como siempre, lo esencial es limitar el coste de la financiación para evitar costes mayores en caso de unos tipos de interés reales más altos.

Dicho esto, creemos que los inversores en busca de valor continuarán probando con los mercados europeos más problemáticos, los cuales han vivido una recuperación en los últimos meses (el sur de Europa, los Países Bajos y Europa Central). Sin embargo, no siempre es fácil encontrar productos en estos mercados de propiedad relativamente pequeños o los activos simplemente, no tienen un precio suficientemente atractivo como para ofrecer una TIR superior al 10%, debido al abundante capital disponible.

En consecuencia, un buen asesor es un requisito previo para poder identificar ofertas ocultas fuera del mercado. Además, los principales mercados, tales como el Reino Unido, Francia y Alemania, podrían ser un complemento para los mercados en recuperación; todavía podemos encontrar propiedades con valor en las distintas capitales (París, Londres, Berlín).

Esta estrategia de inversión de valor añadido es menos agresiva que un enfoque puramente oportunista…

... En el sentido de que los activos deben ser capaces de ofrecer una rentabilidad por rentas (si no al principio si después de un año o dos) y un componente de revalorización del capital sobre la base de un escenario realista. En la actualidad creemos que cualquier TIR del 10% en una estrategia europea de “valor añadido” es atractiva para los inversores. Los inversores internacionales en dólares estadounidenses (o cualquier moneda correlacionada con la moneda estadounidense) posiblemente podrían beneficiarse de un euro fortaleciéndose en los próximos años, a pesar de los que los movimientos de las divisas en sí no deberían ser un objetivo principal de inversión para los compradores de bienes inmuebles.