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#Immobilier — 28.02.2017

Brésil : l’immobilier peut-il être utilisé pour couvrir le risque d’inflation ?

Pol Robert Tansens

Les difficultés politiques et économiques au Brésil ont mis le marché résidentiel sous pression. Le pays est paralysé par une récession « à l’ancienne ». Parviendra-t-il à faire surface ?

Malgré l'adoucissement relatif de la forte inflation, la question est de savoir si les propriétaires d'appartements au Brésil ont su se protéger contre le déclin du pouvoir d'achat de ces dernières années. Pour y répondre, il est nécessaire de consulter différents indices. Mais il s'agit d'un exercice délicat ! Deux grands facteurs entrent en jeu : l'horizon d'investissement et (sans surprise) l'emplacement.

L'économie brésilienne est en récession : elle affiche une baisse de 2,9 % en glissement annuel au troisième trimestre 2016, même si le taux de croissance annuel du PIB était encore plus bas (-3,6 %) le mois précédent1. Pourtant, le taux d'inflation annuel du Brésil s'élevait à 6,29 % en décembre 2016, bien en deçà du taux en glissement annuel de 10,71 % enregistré en janvier de l'année précédente. Le recul de l'inflation a permis à la banque centrale du Brésil de réduire son taux directeur de 75 pb à 13 % le 11 janvier 2017. L'analyse de la performance du marché boursier de São Paulo révèle en revanche d'excellents rendements totaux sur les douze derniers mois (au 7 février 2017). Quel contraste avec la contraction de l'économie réelle ! L'indice Bovespa affiche une hausse de plus de 60 % en réal brésilien. Il s'agit d'une performance remarquable amplifiée en dollar US ou en euro pour les investisseurs internationaux compte tenu de l'appréciation du réal de plus de 20 % face aux autres devises sur cette même période.

Ces douze derniers mois, les performances des marchés du logement brésiliens ont été assez décevantes.

La ténacité de l'inflation a provoqué une baisse généralisée des prix des biens résidentiels sur l'ensemble du pays. Même sur le plan nominal, les prix se sont soit stabilisés, soit orientés à la baisse pour la première fois depuis une longue période. Selon l'indice FipeZap Properties Asking Price, le prix nominal des appartements (quel que soit le nombre de chambres) a seulement augmenté de 0,65 % en moyenne sur les douze mois précédant la fin janvier 2017. Les villes faisant l'objet de la plus grande demande, comme Rio de Janeiro, accusent une baisse d'environ 2 % sur la même période, comme illustré sur le graphique ci-dessous. En conséquence, le marché des appartements a chuté d’environ 7 % en termes réels du fait de la forte inflation (cette dernière est toutefois repassée sous le seuil des 10 %, le record de janvier 2016, comme indiqué précédemment). Les rendements totaux font quant à eux meilleure figure puisqu'ils intègrent également les revenus locatifs nets des propriétaires qui louent leur bien.

Rappel : l'indice FipeZap est le premier indicateur du marché immobilier résidentiel brésilien (fipezap.zapimoveis.com.br). Il analyse le marché de l'immobilier de plusieurs grandes villes du pays, jusqu'à 26 d'entre elles. Cet indice est géré par FIPE (l'Institute of Economic Research Foundation, associé à la School of Economics, Business Administration and Accounting de l'Université de São Paulo), en partenariat avec le portail en ligne ZAP Imoveis. Il convient de noter que l'indice est calculé par FipeZap sur la base d'une liste d'appartements sur le point d'être vendus, et qu'il est publié sur le site immobilier de ZAP et plus largement sur Internet. Il subsiste toujours un écart entre le prix de vente et le prix d'achat.

Néanmoins, la vue d'ensemble change du tout au tout (du moins pour les grandes villes) lorsqu'on analyse la tendance des prix nominaux des appartements sur une période plus longue.

Les villes du Brésil comme Rio de Janeiro, São Paulo et Recife ont enregistré sur une période de neuf ans une croissance des prix nettement supérieure aux prix à la consommation. À titre de comparaison, l'indice FipeZap indique une croissance notable (+251,4 %) entre janvier 2008 et la fin janvier 2017 pour les appartements de Rio de Janeiro listés, suivis de ceux de São Paulo (+226,07 %) et Recife (+101,23 %). Après ajustement de l'inflation, les appartements de ces trois marchés affichent des prix plus élevés pour les années précédentes.  

Malgré ces bonnes nouvelles, la situation semble moins rose pour les villes « de rang inférieur » du Brésil.

Dans ces villes, la croissance des prix nominaux des appartements varie entre 20 % et 50 % sur les neuf années précédant la fin janvier 2017. Par exemple, le prix des appartements de Brasilia a augmenté d'environ 30 % sur cette période, mais n'a pas su suivre le rythme de l'inflation sur une base durable. Il en va de même pour d'autres villes comme Campinas, Contagem, Curitiba, Florianópolis ou Porto Alegre, entre autres. Concernant les prix de vente, les loyers étaient bien moins élevés dans les villes « Tier 2 ».

Les acheteurs internationaux devraient en outre tenir compte des fluctuations de change (liées à la forte dépréciation du réal), et particulièrement les détenteurs d'actifs libellés en dollars US. Bien que la devise brésilienne se soit appréciée ces derniers mois, les investisseurs ayant effectué des placements à long terme il y a plusieurs années subissent encore des pertes de change considérables.

À quoi faut-il s'attendre ?

Nous estimons que cela dépendra à court terme des facteurs de croissance économique, de l'évolution du marché de l'emploi (chiffres du chômage), des conditions de financement pour l'achat de biens immobiliers, du niveau d'inflation, de la situation politique et des cours des matières premières. Il faut admettre que nombre de ces facteurs ne sont pas très encourageants à l'heure actuelle, malgré le rebond du marché boursier. Nous pensons que les prix du marché résidentiel devraient se stabiliser (du moins sur le plan nominal) sur les 18 prochains mois. En d'autres termes, les prix actuels et prévus de l'immobilier ne devraient pas offrir de protection contre l'inflation prévue au Brésil. Néanmoins, les investisseurs optimistes devraient comme à l'accoutumée rester attentifs au marché de l'investissement immobilier du pays.

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1  source : TradingEconomics