加息周期 部署配置房产基金

房地产一直缔造强劲的长远回报，并能于资本市场欠缺明朗期间为投资者带来杠杆机会和稳定性。

然而，鉴于各国央行为应对通胀而采取行动，并以迅速步伐加息，房屋价格的升幅有所放缓[1]。虽然如此，房屋价格预料在 2023 年仍会录得正增长，并于2024年再度加速上升。

我们认为任何成功的长线财富管理策略，都应该继续以房地产为核心配置。租金收入可以作为通胀的自然对冲，而实质资产则可以在波动的资本市场发挥分散投资作用。

鉴于借贷成本上涨应会在短期内令市场降温，这可为长线投资者提供成本较低的入市良机。投资者应如何在目前环境下部署房地产投资？

核心策略

住宅物业长远而言可缔造强韧收益流，是「核心」、买入持有投资策略的稳健之选。该范畴具备多重优势，过往即使面对新冠肺炎等危机，表现依然强韧。国际货币基金组织估计，在其涵盖 60个成员国的环球房屋价格指数当中，有23 个国家的房屋价值于 2020年录得逾 5%升幅[2]。

综观住宅范畴，具备有利条件的优质物业风险相对较低，可在持续稳定的需求支持下维持价值。因此我们偏好住宅房地产，特别在美国 ，因为当地新屋建筑量尚未回复到超级金融危机前的正常水平，因而造成供应短缺。此外，现时的高通胀环境推高了劳工和材料成本，进一步限制新屋供应量。

按揭息率上升亦会削弱负担能力，令更多人选择租屋。这种供求失衡的现象将会利好住宅范畴。

由于物业属非流动资产，炒卖是高风险策略，在经济下行期间尤甚。然而，采取「核心」策略的投资者可考虑投资于提供多元化及涉足不同地区和范畴的公开上市及/ 或私人房地产投资信托（REIT），从而把握增长机遇并分散风险。

商用物业机遇

鉴于房地产管理涉及维修、利率和管理费等一系列经常性成本，通胀对商用物业投资者而言是一项挑战。资产质素影响业主将上述成本转嫁予租户的能力，并可能成为一项投资能否实现盈利的关键。

投资于商用物业时，物业范畴挑选同样重要。物流等若干商用物业的需求增长强劲，与新兴消费习惯一致：在疫情首两年期间，网上购物量增加了 46%，整体零售销售则下跌20% [3]。每10亿美元的新增电子商贸销售，便需要新增100万平方呎（ 92,903平方米）的物流空间。

在未来五年，这股趋势将于全球创造1.6 至2亿平方米额外物流空间的需求，带动供应不足市场的租金增长。相反，随着电子商贸渗透率进一步提升 ，零售物业需求正在下跌，预料将继续减少。在家办公的现象亦导致办公室范畴的物业价格走低。

具备可动用资金并能承受更高风险的投资者可透过「增值」策略投资于房地产。这项策略的对象是一些需要额外投资以改善设施或改变用途的商业资产，从而吸引新租户和提升出租率。

新租户将会更愿意支付较高租金，间接提高物业价值。这项策略的投资期通常超过五年，但改善工程有机会大幅提升物业收入和资本增值。

对于追求更高潜在回报的投资者而言，亦有一些风险较高的「机会型」策略可供选择。这涉及挑选一些具备潜力，但需要大量投资进行翻新或改善工程，有时甚至是重新发展的资产，但潜在回报亦相应更高。由于这些物业的回报主要由资本增值带动，因此有机会需要更多时间才可实现盈利。

综观商业房地产业，一系列公开上市及私人房地产投资信托和其他私人房地产基金可提供参与这些策略的机会。

展望未来，环球经济将经历一段不明朗的动荡时期，但复苏并非遥遥无期。在现阶段的利率周期下，采取较低风险的「核心」或「核心+」房地产投资策略，并透过审慎挑选房地产投资信托聚焦于更容易预测的住宅范畴，是合理而均衡的投资方针。

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