加息周期 部署配置房產基金

房地產一直締造強勁的長遠回報，並能於資本市場欠缺明朗期間為投資者帶來槓桿機會和穩定性。

然而，鑑於各國央行為應對通脹而採取行動，並以迅速步伐加息，房屋價格的升幅有所放緩[1]。雖然如此，房屋價格預料在 2023 年仍會錄得正增長，並於2024年再度加速上升。

我們認為任何成功的長線財富管理策略，都應該繼續以房地產為核心配置。租金收入可以作為通脹的自然對沖，而實質資產則可以在波動的資本市場發揮分散投資作用。

鑑於借貸成本上漲應會在短期內令市場降溫，這可為長線投資者提供成本較低的入市良機。投資者應如何在目前環境下部署房地產投資？

核心策略

住宅物業長遠而言可締造強韌收益流，是「核心」、買入持有投資策略的穩健之選。該範疇具備多重優勢，過往即使面對新冠肺炎等危機，表現依然強韌。國際貨幣基金組織估計，在其涵蓋 60個成員國的環球房屋價格指數當中，有23 個國家的房屋價值於 2020年錄得逾 5%升幅[2]。

綜觀住宅範疇，具備有利條件的優質物業風險相對較低，可在持續穩定的需求支持下維持價值。因此我們偏好住宅房地產，特別在美國 ，因為當地新屋建築量尚未回復到超級金融危機前的正常水平，因而造成供應短缺。此外，現時的高通脹環境推高了勞工和材料成本，進一步限制新屋供應量。

按揭息率上升亦會削弱負擔能力，令更多人選擇租屋。這種供求失衡的現象將會利好住宅範疇。

由於物業屬非流動資產，炒賣是高風險策略，在經濟下行期間尤甚。然而，採取「核心」策略的投資者可考慮投資於提供多元化及涉足不同地區和範疇的公開上市及/ 或私人房地產投資信託（REIT），從而把握增長機遇並分散風險。

商用物業機遇

鑑於房地產管理涉及維修、利率和管理費等一系列經常性成本，通脹對商用物業投資者而言是一項挑戰。資產質素影響業主將上述成本轉嫁予租戶的能力，並可能成為一項投資能否實現盈利的關鍵。

投資於商用物業時，物業範疇挑選同樣重要。物流等若干商用物業的需求增長強勁，與新興消費習慣一致：在疫情首兩年期間，網上購物量增加了 46%，整體零售銷售則下跌20% [3]。每10億美元的新增電子商貿銷售，便需要新增100萬平方呎（ 92,903平方米）的物流空間。

在未來五年，這股趨勢將於全球創造1.6 至2億平方米額外物流空間的需求，帶動供應不足市場的租金增長。相反，隨著電子商貿渗透率進一步提升 ，零售物業需求正在下跌，預料將繼續減少。在家辦公的現象亦導致辦公室範疇的物業價格走低。

具備可動用資金並能承受更高風險的投資者可透過「增值」策略投資於房地產。這項策略的對象是一些需要額外投資以改善設施或改變用途的商業資產，從而吸引新租戶和提升出租率。

新租戶將會更願意支付較高租金，間接提高物業價值。這項策略的投資期通常超過五年，但改善工程有機會大幅提升物業收入和資本增值。

對於追求更高潛在回報的投資者而言，亦有一些風險較高的「機會型」策略可供選擇。這涉及挑選一些具備潛力，但需要大量投資進行翻新或改善工程，有時甚至是重新發展的資產，但潛在回報亦相應更高。由於這些物業的回報主要由資本增值帶動，因此有機會需要更多時間才可實現盈利。

綜觀商業房地產業，一系列公開上市及私人房地產投資信託和其他私人房地產基金可提供參與這些策略的機會。

展望未來，環球經濟將經歷一段不明朗的動盪時期，但復甦並非遙遙無期。在現階段的利率週期下，採取較低風險的「核心」或「核心+」房地產投資策略，並透過審慎挑選房地產投資信託聚焦於更容易預測的住宅範疇，是合理而均衡的投資方針。

免責聲明

請注意，法國巴黎銀行透過其香港分行在香港提供的房地產服務僅限香港以外的物業。具體而言，法國巴黎銀行，透過其香港分行並未持有牌照處理位於香港的任何物業。法國巴黎銀行，透過其新加坡分行並未持有牌照處理及不提供房地產服務，本文件亦不可這樣被詮釋。