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#Immobilier — 12.01.2016

QUELLES PERSPECTIVES POUR LES REITS EN 2016?

Pol Tansens

L’année dernière a été marquée par de fortes disparités au sein des prix des REITs. Retrouvez notre analyse et nos perspectives pour 2016.

Les performances des REITs n’ont pas toujours été positives en 2015. L’Europe et en particulier l’Europe continentale, a connu les meilleures performances en Euro avec + 16,4 % tandis que l'Amérique du Nord était à l’arrêt (en dollar). En outre, l'Asie a enregistré jusqu’à 7,2% de perte en devise locale (Japon). Plusieurs éléments viennent expliquer cette grande disparité :

1. Les REITs pourraient être considérés comme des obligations d’entreprise de qualité « Investment Grade » (indexées), assurément en Europe et en Amérique du Nord. En Europe, la corrélation avec les obligations a été de 80% au cours des trois dernières années (source : EPRA). La politique monétaire mise en œuvre par la banque centrale européenne peut alors être considérée comme ayant contribué à la bonne performance européenne. Cette politique accommodante de la BCE repose sur des taux à court terme très bas (ainsi que des taux à long terme bas, bien qu'une banque centrale ait moins d'impact sur ces derniers). Ironiquement, le continent qui a subi l’essentiel de la crise dans le passé - avec une reprise à venir encore relativement fragile - a connu les meilleurs résultats en 2015. Quoiqu’il en soit, les investisseurs semblent se concentrer sur les 200bp d’écart entre les taux "sans risque" à long terme et les rendements de dividendes bruts, que cet écart soit justifié ou non.

2. La politique monétaire diverge à travers le monde. Aux États-Unis, la Réserve fédérale a augmenté son taux de référence de 25 bps en décembre 2015, pour la première fois depuis 2006! D’autres hausses de taux d'intérêt peuvent encore suivre cette année, ce qui contraste avec l'Europe Continentale et le Japon, où la politique monétaire est toujours plus souple. Nous pensons que cela explique pourquoi les REITs américains ont été à la traine par rapport à leurs homologues européens. En particulier parce que les investisseurs institutionnels ont anticipé le dernier mouvement de la Fed en vendant une partie de leurs REITs liquides.                                                                                                                                                                           

3. L'Asie est une histoire bien différente, avec la Chine traversant de fortes turbulences économiques. Le fait que le déclin de la bourse locale ait un impact sur la santé de l'économie sous-jacente (en termes de consommation privée, d’investissements, etc) est soumis à débat. Pourtant ce trouble s’ajoute "à l'incertitude globale" avec un effet de contagion aux pays voisins (y compris le Japon). Ainsi, les REITs Asiatique n'ont pas non plus été épargnés en 2015, à l’exception de l'Australie.


Quelles perspectives pour 2016?


Nous croyons que des nouvelles hausses de taux d'intérêt aux États-Unis pourraient finalement forcer les investisseurs à demander des rentabilités plus hautes, sous la forme de rendements plus importants basés sur des cours d’actions inferieurs. Cela dépendra beaucoup de la vitesse à laquelle les taux d'intérêt réels monteront. En Europe, la politique monétaire devrait en principe continuer de soutenir les cours des REITs, bien que les marchés des capitaux mondiaux soient interactifs. Ainsi donc, des taux d'intérêt plus hauts aux États-Unis pourraient avoir un effet modérateur sur les REITs européens également. Nous maintenons donc notre prévision : les rendements totaux en Europe devraient tourner autour des rendements de dividende bruts. En Asie, la volatilité de marché devrait se maintenir et pourrait amener de nouvelles opportunités d’achat en temps utile. Globalement, nous pensons que 2016 pourrait être plus complexe pour les investisseurs en REITs.



*Les titres immobiliers (REITs)sont un moyen liquide d'investir dans l'immobilier sans réaliser d'achat direct. Un titre immobilier est l'action d'une société ou d'un fonds, coté(e) ou non, et qui gère un portefeuille de biens immobiliers générant un revenu (centres commerciaux, immeubles de bureaux, appartements, etc.).