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#Immobilier — 27.04.2017

Immobilier: une protection contre le risque d’inflation ?

Pol Robert Tansens

S’il existe des rapports complexes entre les valeurs (les prix), les taux d'intérêt et l'inflation, l'immobilier n'est pas une science en tant que telle.

Penchons-nous sur les marchés du logement européens (ou américains) pour mieux comprendre. Même si, à court terme, les prix des logements resteront probablement plafonnés dans un certain nombre de pays européens (ou de zones métropolitaines aux États-Unis), et ce en raison du risque de hausse des coûts d'emprunt, nous pensons que les valeurs des biens immobiliers continueront à devancer les futurs niveaux d'inflation. Les conditions de financement plus intéressantes que jamais (mensualités de remboursement de prêts immobiliers abordables, options de refinancement) ont été des moteurs fondamentaux de préservation de la valeur ces dernières années. En réalité, les taux d’intérêt nominaux seront probablement amenés à augmenter à moyen terme, évolution qui pourrait influer sur le sentiment des investisseurs. La question est de savoir si la hausse des taux nominaux découlera d’une envolée de l’inflation.

L’immobilier direct (commercial et résidentiel) peut permettre aux investisseurs de se prémunir contre une soudaine poussée de l’inflation. En cas de hausse des taux d'intérêt nominaux induite par des prévisions d'accroissement de la demande, les taux d’intérêt réels (ajustés en fonction de l’inflation) resteront plus ou moins stables. Si un propriétaire immobilier finance son bien à un taux plafonné avant que l’inflation ne reparte à la hausse, les coûts d’emprunt demeureront inchangés, tandis que les revenus immobiliers augmenteront. Par conséquent, l'immobilier est une source potentielle de flux de trésorerie futurs.

La protection contre l’inflation est seulement partielle, et ce pour deux raisons : 1) il faut compter un délai de six mois ou plus entre la hausse des prix et l’indexation des loyers, 2) les différents indices utilisés pour l’indexation des loyers ne reflètent pas toujours complètement l’inflation future.

En cas d’inflation, la hausse des loyers a tendance à prendre de vitesse l’augmentation de valeur. En théorie, la valeur des biens immobiliers pourrait être considérée comme une réserve infinie de cash-flow locatifs croissants, expliquant pourquoi les loyers s’appuient sur la hausse de l’inflation.

À court terme, la hausse des taux d’intérêt nominaux pourrait semer le trouble, et ce de manière plus prononcée sur le marché résidentiel que dans l'univers de l'immobilier commercial (avec ou sans inflation). Ce scénario hautement probable s’accompagnera de la focalisation des investisseurs sur l’alourdissement des charges d’emprunt. En effet, il pourrait s’écouler un certain temps avant que les investisseurs à long terme ne puissent bénéficier de l’impact de l’inflation sur la valeur des biens immobiliers.

Comme toujours, il n'y a pas de consensus sur le prix des logements et des loyers futurs. L'Europe en est un bon exemple. Au Royaume-Uni, les loyers pourraient augmenter de plus de 25 % ces prochaines années, soit à un rythme plus soutenu que la hausse des prix immobiliers, qui est inférieure à 20 %. Ainsi, les loyers sont appelés à augmenter plus rapidement que le prix des logements (abordables). Quant à l'Allemagne, la Bundesbank (la banque centrale allemande) estime que les logements des grandes villes sont surévalués de 30 %, un chiffre considérable qui alimente les craintes de bulle immobilière dans la première économie européenne, après des années de taux d'intérêt extrêmement faibles . L'an dernier, les prix de l'immobilier résidentiel ont progressé de 8 % dans 127 villes allemandes, contre +6,75 % en moyenne sur la période 2010-2015.
 

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[i] Source: Royal Institution of Chartered Surveyors