Actifs privés

Immobilier non coté : après la correction, les signaux d’une reprise

L’immobilier non coté a traversé l’une des corrections les plus marquées des dernières décennies. La hausse brutale des taux en 2022 a mécaniquement pesé sur la valorisation des actifs, avec des baisses pouvant atteindre 20 à 30 % sur certains segments comme le bureau.

Mais à la fin de l’année 2025, plusieurs indicateurs montrent qu’un retournement s’amorce. Voici 3 signaux clés :

Un environnement monétaire plus favorable

Depuis juin 2024, la détente monétaire a redonné de l’oxygène au marché. La stabilisation des taux, combinée à la correction des valeurs, crée désormais des conditions propices à la revalorisation des actifs et à la reprise des transactions.

Un rebond des volumes de transactions

Au premier trimestre 2025, les volumes ont progressé de plus de 30 %* par rapport à l’année précédente, et la tendance s’est confirmée au deuxième trimestre. Plus significatif encore : après une période où les transactions dépassant 100 M€ étaient rares, 2025 marque le retour d’opérations supérieures à 1 milliard d’euros. Un signe fort du retour de la liquidité.

Le retour des grands investisseurs institutionnels

Ces acteurs ciblent des secteurs porteurs :

• Résidentiel locatif géré (résidences étudiantes, co-living, seniors) : une demande structurelle soutenue par l’urbanisation et la rareté du foncier.
• Logistique urbaine : dopée par l’e-commerce, qui nécessite trois fois plus de surface qu’un achat en magasin.
• Data centers : au cœur de la digitalisation, un secteur stratégique pour la décennie à venir.

Faut-il investir maintenant ?

Selon Maxime, nous sommes probablement dans la fenêtre d’investissement idéale pour la fin 2025 et le début 2026. Les meilleures opportunités se présentent lors des retournements de cycle : certains gestionnaires achètent déjà avec des décotes significatives et des stratégies claires de création de valeur.

Le marché n’a pas encore retrouvé une dynamique fulgurante, mais il est favorable aux acheteurs. C’est dans ces moments que se construisent les meilleures performances à long terme.

*Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. BNP Paribas ne donne aucune garantie ni ne fait aucune déclaration quant au succès, à la rentabilité, au rendement, à la performance attendu ou projeté d'un investissement.

Maxime Jouret

Responsable adjoint
des investissements non cotés

Dans un environnement économique incertain, l’infrastructure privée s’impose comme une solution d’investissement stratégique. Elle permet aux investisseurs de bénéficier d’une diversification robuste, d’une performance stable et d’une exposition directe à des mégatendances durables qui transforment notre quotidien.

Une classe d’actifs résiliente et porteuse

• Diversification : Faiblement corrélée aux marchés boursiers, l’infrastructure privée permet de lisser les cycles économiques.
• Protection contre l’inflation : Les revenus générés sont souvent indexés, offrant une couverture naturelle contre l’érosion monétaire.
• Visibilité à long terme : Les projets d’infrastructure s’inscrivent dans des horizons de 10 à 30 ans, assurant une stabilité des flux.

Trois moteurs de croissance structurelle

1. Digitalisation
   L’essor de l’intelligence artificielle et des usages numériques (par exemple, une requête ChatGPT consomme dix fois plus d’énergie qu’une recherche Google) stimule la demande en datacenters, réseaux télécoms et infrastructures électriques.

2. Électrification des usages
   La transition énergétique s’accélère dans les domaines de la mobilité, des réseaux de chaleur et de l’industrie, renforçant le besoin en énergies renouvelables et en réseaux intelligents.

3. Urbanisation durable
   L’urbanisation rapide crée une pression sur les réseaux d’eau, de transport, d’énergie et de télécommunications, nécessitant des investissements massifs dans leur modernisation.

Un contexte politique et économique favorable

• Aux États-Unis, malgré les débats autour de l’Inflation Reduction Act, des plans comme l’Infrastructure Investment and Jobs Act (1 200 milliards de dollars) ont été reconduits.
• En Europe, l’Allemagne a annoncé 500 milliards d’euros pour ses infrastructures.
• Le G20 estime à 15 000 milliards de dollars le besoin de financement mondial d’ici 2040.

Conclusion : un levier stratégique pour les investisseurs

L’infrastructure privée répond à une double exigence : performance financière et impact durable. Elle permet de capter les opportunités liées à la transformation des usages, tout en contribuant activement au financement de l’économie réelle.

*Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures. BNP Paribas ne donne aucune garantie ni ne fait aucune déclaration quant au succès, à la rentabilité, au rendement, à la performance attendu ou projeté d'un investissement.

Patrick-Henri Gest

Responsable adjoint
des investissements immobilier et infrastructure

Pourquoi la dette privée est-elle appelée à durer ?

La dette privée n’est pas une tendance passagère. Apparue dans les années 80, elle a connu une croissance spectaculaire ces dernières années : de 300 milliards USD en 2010 à plus de 1 700 milliards USD fin 2024* (Source : Preqin).
Cette évolution s’explique par le recentrage des banques après la crise de 2008 et par la capacité des fonds de dette privée à offrir des financements flexibles et sur-mesure aux entreprises.

Contrairement aux bulles spéculatives, la croissance de cette classe d’actifs répond à des besoins structurels de financement à long terme.

Les atouts de la dette privée

• Pour les emprunteurs : rapidité d’exécution, certitude des conditions et partenariats durables.
• Pour les investisseurs :
  • Rendement attractif : des taux supérieurs à ceux des obligations cotées, en contrepartie d’une liquidité plus faible et d’un risque de crédit plus élevé.
  • Diversification : une classe d’actifs décorrélée des marchés cotés, réduisant la volatilité des portefeuilles.
  • Financement de l’économie réelle : investissement direct dans des entreprises et des projets d’infrastructure.

Est-ce le bon moment pour investir ?

Nous pensons que le moment est opportun pour plusieurs raisons :

• La dette privée cible des secteurs résilients comme la santé ou la technologie, peu sensibles aux cycles économiques et aux politiques commerciales.
• Elle repose sur des taux variables, combinant taux de référence et prime de crédit (spread).
• Malgré la baisse des taux directeurs, ceux-ci restent élevés par rapport à la dernière décennie, ce qui soutient des rendements attractifs pour la dette privée en 2025.

Conclusion

La dette privée s’impose comme une source de financement durable pour les entreprises et une opportunité pour les investisseurs : rendement supérieur, diversification et contribution à l’économie réelle.

Emmanuel Guéneau

Spécialiste Senior en Investissement
Private Equity et Dette Privée

Le Private Equity est la classe d’actifs centrale des marchés privés. Malgré un ralentissement en 2024, marqué par une baisse des cessions et des distributions aux investisseurs, cette situation était conjoncturelle, liée à une croissance économique plus faible et à l’incertitude géopolitique. Depuis mi-2025, une reprise nette est observée et certains investisseurs renforcent leurs allocations.

Pourquoi le Private Equity surperforme-t-il sur le long terme ?

Historiquement, au travers des cycles, le Private Equity a délivré des performances supérieures aux marchés cotés. Cette surperformance repose sur trois moteurs essentiels :

1. Création de valeur opérationnelle
   Les fonds de Private Equity sont des actionnaires actifs. Ils accompagnent les entreprises dans leur développement stratégique : acquisitions, internationalisation, innovation, renforcement des équipes. Cette approche planifiée se poursuit même en période de volatilité.

2. Horizon d’investissement à long terme
   Libérés des contraintes des résultats trimestriels et des fluctuations boursières, les dirigeants peuvent se concentrer sur des décisions stratégiques durables, favorisant la création de valeur.

3. Accès à des opportunités exclusives
   Le Private Equity ouvre l’accès à un univers d’investissement plus vaste que les marchés cotés, notamment dans les PME et ETI innovantes. Ces entreprises sont souvent leaders dans leurs secteurs mais sous-représentées dans les indices boursiers.
   Exemple : aux États-Unis, seules 13 % des sociétés générant plus de 100 M$ de chiffre d’affaires sont cotées ; en Europe, ce chiffre tombe à 4 %.
   Source : S&P Capital IQ

    

Conclusion

Malgré les défis conjoncturels, les fondamentaux du Private Equity restent solides. Historiquement, les stratégies de conviction à long terme ont délivré leurs meilleures performances dans des environnements incertains.

Claire Roborel de Climens

Responsable 
des investissements non cotés et alternatifs