Etude Agrifrance 2018: Focus sur le foncier viticole en France

Dans de nombreuses régions, même en entrée de gamme et hormis quelques rares exceptions, les prix du foncier viticole progressent. On assiste depuis une petite dizaine d’années à une embellie qui s’explique en grande partie par une augmentation de la consommation mondiale et une dynamique à l’exportation.

La Champagne contribue pour une large part à ce phénomène, mais aussi d’autres zones telles que le Bordelais (premier marché en valeur), la Bourgogne, la Vallée du Rhône et la Provence. Sur 10 ans et sur toutes les appellations, les prix progressent de 3,7 % par an. Hors Champagne, cette hausse annuelle n’est que de 3 % en moyenne.

Comme en agriculture, près d’un hectare sur trois est vendu loué et le marché des transactions représente moins de 2 % de la surface globale. Le prix moyen des vignobles s’établit autour de 140 000 euros par hectare, mais il existe des différences notables région par région et appellation par appellation.

BORDEAUX
Le marché du foncier viticole est très dynamique dans le Bordelais. Environ 2 % de la surface des 115 000 hectares de ce vignoble sont vendus chaque année. Ce qui représente environ 2 500 hectares. La palette est large et ouverte à tous les profils d’acheteurs : de 20 000 euros l’hectare pour un Bordeaux à plus de 3,6 millions d’euros l’hectare en Pomerol. Les prix progressent dans les appellations prestigieuses. Saint Emilion à 1 794 180 euros l’hectare est en hausse de 15 % par rapport à 2016. Pomerol progresse de 9,6 % en un an et détient toujours le record de valorisation en Bordelais. En Saint-Estèphe, les prix progressent de 8,7 % : il faut compter entre 795 600 euros pour un hectare contre 732 000 euros un an auparavant. Margaux et Saint Julien sont valorisés à plus d’1,6 million d’euros l’hectare. Pauillac baisse légèrement de 1,7 %. Il se valorise tout de même à 2 704 000 euros l’hectare. En bas de gamme, les appellations augmentent moins fortement. Bordeaux et Fronsac se redressent et augmentent respectivement de 3,5 % et 10,8 %, après avoir perdu plus de 50 % durant les 20 dernières années.

CHAMPAGNE
Le marché champenois reste très actif et le leader en valeur. Il est alimenté par des petites surfaces cédées de 15 ares en moyenne. L’offre est ainsi accessible à un grand nombre d’acheteurs restant majoritairement des viticulteurs implantés. Le prix moyen de l’hectare de vigne en AOP Champagne oscille entre 1,2 et 1,5 million d’euros environ. Le prix de la vigne en Champagne a progressé de 3,4 % annuellement depuis 10 ans. Dans le secteur très prisé de la Côte des Blancs, les prix oscillent entre 2 millions en moyenne à 2,2 millions d’euros maximum.

BOURGOGNE
Le foncier viticole bourguignon est rare et quelques transactions très emblématiques boostent les prix des Grands Crus. En appellation Communes, il faudra compter entre 0,9 et 1,4 million d’euros par hectare, alors qu’un Premier Cru cote entre 2 millions et 3,2 millions d’euros environ pour les plus belles appellations. Quant aux Grands Crus très rares, les prix flambent. Cette tension provoque des remous sur toute la région et les viticulteurs Côte-d’Oriens prospectent les vignobles moins chers de la Saône-et-Loire ou du Beaujolais.

CÔTES DU RHÔNE
Au nord, le marché est très étroit, les prix pratiqués en Côte-Rôtie ou Hermitage peuvent rapidement dépasser 1,2 million d’euros l’hectare. L’appellation Hermitage cote 1 331 720 euros et progresse de 4,4 %, alors qu’en Côte-Rôtie, le prix est de 1 275 000 euros et progresse de 3,7 % par rapport à 2016. Plus au sud, en Côtes du Rhône méridionales, l’AOP Côtes du Rhône progresse et se valorise entre 20 000 et 30 000 euros l’hectare. L’AOP Côtes du Rhône Village progresse également et vaut 35 à 55 000 euros par hectare. Les crus poursuivent leur bonne progression. Châteauneuf-du-Pape progresse de 4,3 % et est toujours en tête des appellations du secteur à 451 880 euros par hectare.

VAL DE LOIRE
La demande est surtout locale. Les investisseurs extérieurs regardent peu cette région qui a pourtant de nombreux atouts. L’AOP Anjou baisse de 2,8 % et se valorise à 17 980 euros par hectare, alors que Saumur-Champigny progresse de 1 % et affiche 65 360 euros par hectare.

PROVENCE
Le rosé de Provence poursuit sa progression et étend sa notoriété à l’export. L’AOP Cassis, mais surtout Bandol connaissent toujours des prix soutenus. Il faut compter 165 750 euros par hectare en Bandol (en hausse de 2 %) contre 144 010 euros par hectare en Cassis. En Coteaux d’Aix, le foncier baisse et se valorise à 43 670 euros par hectare soit 3,5 % de moins qu’en 2016. Le Côtes de Provence cote entre 50 et 60 000 euros par hectare. En zone littorale, les prix en Côtes de Provence augmentent et affichent 120 à 150 000 euros par hectare au maximum.