Comment se porte de l’immobilier commercial en Europe ?

Alors que la Fed ne procèdera certainement qu’à une seule hausse des taux cette année, la politique monétaire accommodante engagée en Europe continentale et au Japon devrait se poursuivre. Par conséquent, la faiblesse persistante des rendements des obligations d’État à long terme (et des taux des prêts hypothécaires) permettra aux investisseurs en  immobilier de (re)financer leurs actifs pendant une période plus longue que prévu. C’est également l’une des raisons pour lesquelles nous n’anticipons aucune flambée imminente du rendement prime brut. Celui-ci devrait osciller autour des niveaux planchers actuels pendant une période prolongée, limitant non seulement le risque de moins-values, mais également le potentiel de croissance significative du capital.

La faiblesse des taux d’intérêt va-t-elle bénéficier aux marchés immobiliers commerciaux ?

Nous pensons que les perspectives restent favorables, même si les attentes des investisseurs en matière de rendements ne devraient pas être trop ambitieuses.
Non seulement un certain nombre de marchés locatifs européens comme l’Espagne et le Portugal connaissent une reprise manifeste, mais les marchés de l’immobilier commercial mieux « établis » sont également susceptibles d’enregistrer de meilleures performances dans un avenir proche. Les Pays-Bas, l’Allemagne (en particulier Berlin et plusieurs villes régionales) et l’Europe centrale en sont de bons exemples. Londres est une ville très chère ; pourtant, elle illustre clairement le fait que la performance du capital n’est pas uniquement liée au poids des capitaux internationaux investis, mais également à la meilleure qualité des fondamentaux locatifs, par exemple de plus faibles taux de vacance et une hausse des valeurs locatives des bureaux. Cette tendance est moins évidente à Paris.

Nous pensons également que les taux d’intérêt nominaux à long terme continueront à alimenter la confiance des investisseurs. Même dans les marchés affichant un potentiel de croissance relativement faible (par exemple le marché bruxellois de l’immobilier de bureau), le niveau très bas des taux d’intérêt continuera probablement de rendre le coût d’emprunt très attrayant.
 

Les investisseurs continueront-ils à investir massivement hors de leurs marchés intérieurs respectifs ?

Bien que les investisseurs disposent d’un volume considérable de capitaux à placer, le « stress » de l’argent ne peut, en soi, jamais constituer l’unique motif de confiance dans l’investissement immobilier (comme dans d’autres placements). Les investisseurs doivent rester disposés à utiliser leurs liquidités... Les premiers signes d’un ralentissement des volumes de transaction apparaissent, et nul ne sait encore si les investisseurs (en particulier ceux des marchés émergents comme la Chine, la Russie, le Moyen-Orient et le Brésil) continueront à investir massivement hors de leurs marchés nationaux respectifs.

D’autre part, il est certain que les investissements immobiliers directs sont moins volatils que les classes d’actifs traditionnelles en période de crise financière. L’immobilier, à condition que les investisseurs ne soient pas surendettés, offre une protection contre la volatilité. Cela étant, si une (nouvelle) période de turbulence d’une ampleur analogue à celle observée en janvier dernier devait durer trop longtemps, cela pourrait affaiblir la confiance des investisseurs ou les marchés locatifs eux-mêmes (hausse du taux de chômage dans les centres financiers, affaiblissement du modèle de consommation, etc.).

La suite de l'article à venir très prochainement...
 

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