En bref : la patience est de mise, le pire est peut-être passé
Points clés
1. L'impact des taux sur l'immobilier s'estompe : les banques centrales américaine et européenne approchent de la fin du cycle de hausse de leurs taux directeurs, ces derniers atteignant déjà leurs plus hauts niveaux depuis 15 ans. Avec la baisse des taux d'inflation, les rendements obligataires à long terme se tassent également, réduisant la pression sur les prix de l'immobilier.
2. Les États-Unis bénéficient d'un ralentissement de l'inflation, qui se fera bientôt sentir en Europe : l'inflation américaine et européenne devraient encore baisser d'ici la fin de l'année, permettant aux taux d'intérêt à long terme de rester stables voire de baisser. Nous prévoyons des rendements obligataires à 10 ans à 3,5 % (au lieu de 3,8 % maintenant) aux États-Unis et 2,5 % (au lieu de 2,4 %) en Allemagne.
3. Les perspectives de l'immobilier commercial sont mitigées : d'un point de vue structurel, les segments de la logistique et de l’hôtellerie recèlent selon nous un potentiel de croissance plus important en raison de la forte demande. En revanche, l'environnement est plus difficile pour les segments secondaires des bureaux et de la distribution.
4. Légère correction sur la plupart des marchés résidentiels : l'Australie et la Suède sont les marchés immobiliers résidentiels les plus impactés par I) des ratios prêt/valeur élevés, et II) une forte exposition aux taux d'intérêt variables. La France et les États-Unis se portent mieux, avec des niveaux d'emprunt modérés et une exposition de 90 % aux taux fixes à long terme.
5. Le marché de l'emploi reste un facteur clé : la stabilité économique est essentielle pour soutenir la demande d'immobilier résidentiel et commercial. La situation actuelle est favorable : nous sommes sur des points hauts sur dix ans pour l'emploi aux États-Unis, au Royaume-Uni et en Europe.
Principales recommandations
(=) Nous maintenons une opinion Neutre sur l'immobilier. Nous tablons sur une stabilisation de l'immobilier commercial européen au second semestre 2023, puis sur un rebond potentiel des prix en 2024. La baisse des taux d'intérêt à long terme associée à une activité économique stable pourrait nous inciter à revoir cette position.
Catalyseurs potentiels : baisse des anticipations inflationnistes, pénurie de terrains pour les programmes résidentiels et logistiques de proximité. Dans ce contexte, les stratégies de rénovation ou de montée en gamme, des actifs immobiliers déjà existants semblent attractives.
(+) Au niveau régional, le Royaume-Uni, l'Europe continentale et la Pologne semblent plus porteurs compte tenu des rendements initialement plus élevés et de tendances encourageantes en matière de croissance des loyers.
(+) Les segments de l'immobilier commercial devraient être plus favorables : les investisseurs les plus prudents devraient se tourner vers les segments moins volatils de la santé et de l'immobilier résidentiel en Europe. Les investisseurs plus dynamiques peuvent favoriser un rebond attendu de la demande industrielle et logistique.
(-) Principaux risques : contraction significative de l'activité économique mondiale entraînant une hausse des taux de chômage et une baisse de la demande d'immobilier résidentiel et commercial. La persistance de l'inflation, qui oblige les banques centrales à poursuivre la hausse des taux, constitue un second risque majeur .
Il convient de garder à l'esprit que l'immobilier est un investissement illiquide à long terme, avec une croissance locative positive qui offre généralement une certaine couverture contre l'inflation au fil du temps.
Perspectives de l'immobilier
Les prix de l'immobilier commencent déjà à se stabiliser après la correction du premier trimestre 2023
Après une longue période de rendements composés solides sur les marchés immobiliers mondiaux après la crise financière de 2008, les corrections du quatrième trimestre 2022 et du premier trimestre 2023 ont été mal accueillies.
Les marchés de l'immobilier résidentiel et commercial ont subi une phase de réajustement en raison de la forte hausse des taux d'inflation américains et européens. Ce retour d'une inflation élevée a obligé les banques centrales à abandonner leur politique de taux d'intérêt zéro, une politique de longue date. Les taux directeurs aux États-Unis et en Europe s'établissent aujourd'hui à leurs plus hauts niveaux en 15 ans, entraînant ainsi une hausse des rendements obligataires et immobiliers.
Le pire est-il passé ? Les performances du 1er trimestre 2023 indiquent qu’une certaine stabilité semble se profiler sur le marché immobilier mondial - les fonds d'immobilier commercial européen non cotés n'ont enregistré qu'une baisse de 1 % de leurs performances trimestrielles par rapport au 4ème trimestre 2022. BNP Paribas Real Estate prévoit une stabilité des prix de l'immobilier commercial européen au second semestre 2023, puis un rebond progressif à partir de 2024.
Il est essentiel d'éviter une récession profonde : la combinaison de tendances robustes sur le front de l'emploi, d'une baisse des taux d'inflation et d'une légère reprise de l'activité économique européenne d'ici fin 2023 permettra de soutenir la stabilité des rendements immobiliers et la hausse des loyers. La fin du programme de hausse des taux d'intérêt par la BCE et la Fed dans les prochains mois serait également un facteur de soutien pour l'immobilier résidentiel et commercial.
Segments et régions à privilégier : les investisseurs plus prudents devraient se tourner vers les segments les moins volatils des secteurs européens de la santé et de l'immobilier résidentiel. Les investisseurs plus dynamiques peuvent favoriser un rebond attendu de la demande industrielle/logistique. Sur le plan géographique, le Royaume-Uni et l'Europe centrale apparaissent aujourd'hui les plus porteurs pour les investisseurs patients et à long terme compte tenu de la hausse des rendements locatifs et de la croissance.
En revanche, les bureaux mettront plus de temps à se remettre complètement. Les bureaux secondaires sont les plus exposés à une dépréciation de leur valeur, car les entreprises réévaluent leurs besoins en locaux post-COVID.