L'immobilier et les taux d'intérêt négatifs pourraient-ils être le parfait match ?

Nous connaissons bien l'expression « ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier ». Et en effet, les investisseurs ont le pressentiment qu'ils ne devraient pas investir trop de leur patrimoine dans un seul investissement ou un seul actif. Indéniablement, si une part très élevée d'un portefeuille est investie dans un type de classe d'actifs, alors l'investisseur est surexposé à une potentielle perte (partielle) en cas d'événement défavorable. Cela semble évident, même si de nombreux documents de recherche quantifient les avantages de la diversification du portefeuille en termes de risque et de rendement.

Certes, les investisseurs récoltent les fruits de la diversification lorsque les rendements annuels des différentes classes d'actifs ne convergent pas (ou peu) au fil du temps. De fait, l'immobilier étant une classe d'actifs importante (les autres étant les liquidités, les obligations et les actions), offre aux investisseurs une bonne diversification. Cela dit, l'immobilier n'offre pas nécessairement aux investisseurs un rendement exceptionnellement plus élevé. Le principal avantage de l'immobilier est que les rendements immobiliers sont peu corrélés aux autres classes d'actifs, comme les obligations et les actions.

Ces derniers mois, nous avons vu plusieurs événements provoquer un regain de volatilité (et donc de risque) sur les marchés financiers. De toute évidence, la guerre commerciale en cours entre Washington et Pékin est un enjeu majeur, qui alimente les craintes d'une récession mondiale. Sans compter la probabilité croissante d'un Brexit « dur ». Un autre facteur clé est la perspective d'un nouvel assouplissement monétaire de la part du Système fédéral de réserve (Fed), le président Jerome Powell laissant la porte ouverte à de nouvelles baisses de taux plus tard dans l'année. En effet, en juillet, la Fed a abaissé sa fourchette cible de taux des fonds fédéraux à 2-2,25 % pour la première fois depuis 2008, et le 18 septembre, la Fed a abaissé ses taux d'intérêt à 1,75 -2 % par rapport à la fourchette précédente de 2-2,25 %.

La baisse continue des taux d'intérêt nominaux et réels à long terme - ajustés de l'inflation - reste un paramètre clé ! Les États-Unis restent une exception, même si les rendements obligataires réels américains ne sont guère positifs aujourd'hui.

L'Europe est un exemple particulièrement frappant de la faiblesse des taux d'intérêt à long terme. L'incertitude générale a poussé les rendements des emprunts d'État européens en territoire fortement négatif. Par exemple, l'emprunt d'État nominal allemand à 10 ans a atteint son taux le plus bas à -0,73 % en août (source : TradingEconomics).

Les rendements négatifs et faibles ont soutenu les prix de l'immobilier ces derniers mois et ces dernières années. Néanmoins, les cycles immobiliers auront encore de l'importance à terme, même si le rythme et le calendrier des fluctuations des différents cycles immobiliers sont plus difficiles à prévoir dans l'environnement actuel de taux d'intérêt négatifs/faibles.

Alors, quand la tendance à la baisse des taux d'intérêt va-t-elle finalement s'inverser ? Et quand les taux d'intérêt réels vont-ils augmenter ? Il ne semble pas que cela se produise bientôt, du moins pas soudainement. Il est donc facile de comprendre pourquoi l'immobilier joue un rôle majeur dans tout processus d'allocation d'actifs. Pour souligner ce point, les prix de l'immobilier sont moins sujets à la volatilité des marchés que les autres actifs. Par exemple, par rapport aux obligations, les avantages de diversification de l'immobilier sont plus difficiles à évaluer. En réalité, à l'heure actuelle, l'immobilier de première qualité ou « prime » (biens immobiliers « stables » dans d'excellents endroits) a tendance à enregistrer des performances plus ou moins conformes à celles des emprunts d'État Investment Grade. Lorsque les taux d'intérêt baissent, les obligations et les prix de l'immobilier augmentent presque simultanément, et vice versa.

Pourtant, il existe encore une différence significative entre les obligations et l'immobilier « prime ». Bien que l'immobilier ne soit pas une couverture « parfaite » contre l'inflation, les rendements immobiliers sur le marché immobilier privé ont l'habitude d'être positivement corrélés à l'inflation sous-jacente. Aujourd'hui, les taux d'inflation sont faibles dans de nombreuses régions du monde, de sorte que les caractéristiques de protection contre l'inflation de l'immobilier sont moins apparentes. Mais cela pourrait changer dans un avenir pas si lointain. Les obligations non indexées à long terme sont exposées à l'inflation, par opposition à l'immobilier, ce qui n'est pas le cas, tant que les actifs sont financés à taux fixe lorsque l'inflation commence à bondir. En d'autres termes, l'inflation sous-jacente fait grimper les rendements immobiliers à long terme.

Ainsi, notre stratégie d'investissement immobilier est cohérente et inchangée, avec une recommandation particulière pour le segment de l'immobilier à « valeur ajoutée », notamment en Europe (dont le Royaume-Uni). Néanmoins, les investissements immobiliers dans les emplacements les plus performants restent attractifs, même si les « actifs de premier rang » sont assez prisées alors que nous approchons de la dernière étape du cycle immobilier. L'accent devrait donc être mis sur le rendement locatif net (c'est-à-dire le locataire), et moins sur les perspectives de rendement de l'appréciation du capital.