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#Market Strategy — 22.03.2019

內房股債繼續看好

譚慧敏 , 香港首席投資策略師

China property stock and bond markets

中國房地產股票與債券從年初至今均表現強勁,儘管實體樓市出現放緩跡象。全國房價數據顯示,自2018年見頂以來的5個月內,樓價上漲勢頭不斷減弱,尤其是二手樓市價格。二線城市房屋銷售在今年首9星期同比下跌9%。此外,14間上市房地產發展商的1月份合約銷售額同比下挫18%。

雖然實體房地産數據疲弱,我們認為,帶動中國房地產板塊年初至今反彈強勁的主要動力包括: 1)房地產股票及債券在2018年經歷大幅調整,估值非常具吸引力;2)一些二線城市地方政府宣布房地產寬鬆政策;3)不斷改善的資金流動性與信貸寬鬆政策亦間接利好地產板塊;4)聯儲局政策立場轉鴿派,導致美國實際收益率走低利好套利交易;5)中國在岸與離岸債市的息差吸引大量資金流入離岸美元債券市場。投資者對中國房地產高收益美元債券的需求非常強勁,新債超額認購已回歸2017年水平,儘管年初至今新債發行活動已十分活躍,但仍然有供不應求的狀況出現。

對於中國房地產市場今年的前景,我們預期,今年實體樓市將溫和放緩,特別就住宅銷售量與地產固定資產投資而言,這主要是由於投資情緒疲弱、低線城市供應過剩,及棚戶區改造項目(預計相當於全國住房銷售額約20%)補貼縮減。然而,儘管實體樓市環境具挑戰性,但這對經濟不會造成重大負面影響,亦不相信會令發展商陷入嚴重財務困境。因為第一,存庫水平遠低於前兩次的樓市大跌市。第二,地產發展商的資產負債表狀況較以往穩健,短期債務與現金比率較低,而且發展商的投資在地理分布上更加分散。第三,國內家庭的槓桿率相對較低。未支付的房貸與國內生產總值的比率為30%,相比一些主要發達經濟體平均比率為53%為低。

過去在中國的刺激經濟政策當中,房地產寬鬆政策發揮重要作用。這一輪的房地產政策與過往不同,當局可能只在城市層面選擇性放鬆,並非全國大規模放鬆,除非經濟狀況急劇惡化。此外,近期公布的大灣區的發展規劃,將尤其對區內的二線城市產生正面影響。這些二線城市勞動力及土地成本較低,令區內人口及經濟活動有可能出現溢出效應。

我們的基本預測是中國房地產市場今年只是放緩,不會嚴重下跌。在此背景下,我們仍看好中國房地產股票與債券。首先,樓宇按揭利率及企業融資成本降低,利好置業人士與地産發展商。其次,因為實體樓市持續降溫,投資者對於回報的預期較低。然而,由於一線及大型二線城市的需求增長仍穩健,我們將聚焦盈利前景能見度高的發展商。最後,中國房地產股票與債券的股息率及收益率(兩者平穩約為6%)均具吸引力。

上述文章在信報財經新聞刊登