Immobilier : la diversification est une nouvelle fois à la mode !

Les investisseurs pourraient compléter leurs investissements dans l’immobilier haut de gamme avec des investissements dans des marchés à un stade moins avancé du cycle immobilier. Les exemples ne manquent pas, notamment en Europe : métropoles régionales britanniques, françaises, allemandes, ibériques, néerlandaises ou d’Europe centrale correspondant à des marchés de second rang (« Tier 2 »), ou actifs immobiliers affichant un potentiel de valorisation intéressant au sein des marchés matures de premier rang (« Tier 1 »).

Des taux nominaux et des taux d’intérêt bas.

Les économistes de BNP Paribas Wealth Management pensent que les taux d’intérêt stagneront à des niveaux bas pendant les douze prochains mois. En effet, alors que le marché anticipait jusqu’à présent trois hausses des taux directeurs de la Réserve fédérale en 2016, les observateurs tablent désormais sur une seule hausse de taux de 25 points de base. Par ailleurs, la Banque centrale européenne et la Banque du Japon poursuivent leurs politiques monétaires accommodantes. Ainsi, la faiblesse persistante des taux souverains à long terme et des taux immobiliers donnera aux investisseurs immobiliers plus de temps pour (re)financer leurs actifs à coût moindre. C’est la raison pour laquelle nous ne prévoyons pas de hausse imminente des rendements bruts de l’immobilier haut de gamme. Ces derniers devraient osciller autour de niveaux bas, niveaux auxquels ils se situent à l’heure actuelle et ce de manière prolongée. Cela limitera à la fois le risque de perte en capital et le potentiel de plus-value substantielle. Par conséquent, les investisseurs doivent accepter le fait que les prix de l’immobilier sont amenés à stagner. Notre position est également valable pour les prix des parts de sociétés d’investissement immobilier cotées (REIT – Real Estate Investment Trusts), lesquelles offrent un rendement du dividende satisfaisant par rapport aux taux sans risque. Nous modifions notre recommandation de « Neutre » à « Positive » pour les REIT européens en raison de l’écart de rendement plus important que prévu entre les rendements de dividende bruts et les taux sans risque à long terme (parmi d’autres facteurs tels que les bonnes performances annuelles enregistrées par de nombreux REIT).

Disponibilité des prêts commerciaux et des prêts hypothécaires

Le processus de désendettement qui a démarré au lendemain de la crise arrive progressivement à son terme. Ainsi, la dette totale garantie par des actifs immobiliers commerciaux a baissé de moins de 1 % seulement au Royaume-Uni au premier semestre 2015. Cette baisse marginale contraste fortement avec les forts reculs (compris entre 6 % et 10 %) enregistrés durant les années antérieures (source : De Montfort University). Les niveaux d’endettement pourraient même augmenter dans les prochaines années en raison de nouvelles opérations d’emprunt. Des prêts hypothécaires sont également disponibles sur le segment de l’immobilier résidentiel, un grand nombre d’acheteurs ayant (re)financé leurs investissements immobiliers à des conditions plus intéressantes au cours des derniers mois. Par ailleurs, le volume des prêts dont la valeur est supérieure d’au moins 25 % à la valeur estimée des logements qui les garantissent a continué à reculer aux États-Unis à la fin de l’année 2015 : ils représentent désormais 11,5 % de la totalité des prêts hypothécaires (contre 28,6 % au deuxième trimestre 2012, source : RealtyTrac). Certaines autorités de marché s’inquiètent même de l’excès de crédit et surveillent étroitement les statistiques du crédit. Le Comité de politique monétaire de la Banque d’Angleterre souhaite ainsi éviter une envolée des investissements locatifs au Royaume-Uni.

Le profil des investisseurs pourrait changer, ce qui ne sera pas nécessairement le cas pour les volumes d’investissement.

Ainsi, dans un monde caractérisé par des taux d’intérêt très bas et par une instabilité politique manifeste, les investisseurs privés et institutionnels se sont rués pour investir dans l’immobilier garanti (sans parler des actifs de prestige). Les investisseurs internationaux opérant sur les marchés émergents en perte de vitesse ont été très actifs ces dernières années. Les investisseurs chinois ont ainsi montré un appétit insatiable. Aux États-Unis, les ventes de logement à des acheteurs étrangers sont passées de 68 milliards de dollars en 2013 à 104 milliards de dollars en 2015. Les ventes aux seuls investisseurs chinois ont représenté 28,6 milliards d’euros (source : National Association of Realtors). Les investisseurs chinois ont également été actifs à Sydney, Singapour, Hong Kong, Tokyo, Vancouver, Londres, New York... La question est de savoir si les investissements en provenance de Chine, de Malaisie, de Russie, du Moyen-Orient et d’autres marchés émergents continueront à affluer vers les métropoles phares internationales. L’année 2016 pourrait être marquée par une diversification géographique dans les profils d’investisseurs. La vigueur du dollar pourrait notamment entraîner une forte hausse des investissements américains.

Protection contre l’inflation non anticipée

L’absence d’inflation saine dans les marchés développés devrait normalement constituer une mauvaise nouvelle pour les investisseurs immobiliers, dans la mesure où les loyers (et les prix) sont partiellement indexés sur des indices d’inflations dans de nombreux pays. Heureusement, le « mur de liquidités destiné aux investissements », qui s’est substitué à la hausse de la demande, a poussé les prix de l’immobilier à la hausse au cours des dernières années. Toutefois, si les investisseurs achetaient des actifs immobiliers à l’heure actuelle, ils bénéficieraient toujours d’une inflation non anticipée dans les prochaines années, sous réserve que le coût d’emprunt soit plafonné au moment de l’achat. Il s’agit là d’un avantage dont ne jouissent pas les investisseurs en obligations non indexées sur l’inflation par exemple. Le Japon illustre à merveille cette situation. Boudés de longue date en raison de la chute des prix du logement, les marchés de l’immobilier nippons sont en train de se redresser. La politique monétaire accommodante pilotée par la Banque du Japon, dont l’objectif est de créer de l’inflation par le biais d’une monnaie plus faible, a entraîné une dépréciation du yen. Le recul de la monnaie japonaise a entraîné une révision à la hausse des prévisions d’inflation et, donc, une hausse des marchés de l’immobilier. Les investisseurs locaux et internationaux ont ainsi acheté des maisons, des appartements, de l’immobilier commercial et des parts de REIT japonais au cours des deux dernières années. Les prix réels du logement ont augmenté de 9 % entre le début de l’année 2015 et le troisième trimestre 2015 (source : Global Property Guide).

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