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#Immobilier — 19.12.2018

Quel type de stratégie immobilière recommandons-nous actuellement ?

Pol Robert Tansens

Découvrez notre dernier rapport immobilier : « Immobilier et inflation : pas forcément une mauvaise combinaison ! »

real estate

Notre stratégie pour les investisseurs immobiliers reste très simple, même si les conditions du marché ne sont pas évidentes.

Nous sommes convaincus que les investisseurs doivent construire un portefeuille immobilier comprenant à la fois des investissements immobiliers cotés et d'autres en direct. L'immobilier direct peut être acheté directement ou indirectement par le biais d'un fonds immobilier privé. Les actions immobilières peuvent être achetées soit en bourse, soit via un fonds d'investissement (ou fonds de fonds) qui, à son tour, est investi en actions immobilières ou, plus précisément, dans des sociétés de placement immobilier (REITs).

Toute stratégie d'investissement doit intégrer les besoins futurs de liquidité de l'investisseur, les prévisions de rendement financier et l'horizon d'investissement, paramètres qui varient d'un investisseur à l'autre.

Quel type de stratégue immobilière recommandons-nous actuellement ?

Les marchés hauts de gamme sont chers à l'heure actuelle, ce qui se traduit par des rendements initiaux bruts peu élevés (RIB). En outre, il est loin d'être certain que « les marchés de premier rang » seraient plus résistants que les marchés ’secondaires’ en cas de détérioration des conditions de marché. Néanmoins, nous pensons que les flux de revenus locatifs générés par les biens immobiliers haut de gamme devraient être plus protégés dans les pires scénarios, ce qui permettrait au propriétaire/investisseur de continuer à percevoir des loyers nets. En effet, en cas de repli de l'immobilier, les taux d'inoccupation pourraient grimper beaucoup plus rapidement sur les marchés immobiliers secondaires/bas de gamme.

Alternativement, un marché immobilier en ralentissement peut offrir de nouvelles opportunités aux investisseurs immobiliers parce que les bâtiments neufs peuvent être achetés à des prix plus avantageux (décotes). C'est pourquoi nous pensons qu'il est important d'investir dans un fonds immobilier à « valeur ajoutée », géré par un gestionnaire d'actifs compétent. Nous déconseillons les achats précipités afin d'éviter d'investir au sommet du cycle. En d'autres termes, la période d'investissement d'un tel fonds privé devrait s'étendre sur au moins quelques années pour éviter de mettre tous ses œufs dans le même panier, en achetant dans une phase « défavorable » (coûteuse) d'un cycle immobilier.

C'est pourquoi nous mettons en avant notre stratégie d'investissement via deux options :

  • L'achat direct de biens immobiliers sur des marchés immobiliers haut de gamme. C'est certainement le cas pour l'immobilier haut de gamme en Europe (y compris au Royaume-Uni à un stade ultérieur). Toutefois, la condition est que la base d'actifs de l'investisseur soit suffisamment importante pour lui permettre d'acheter directement des actifs  ou,
  • L'achat de parts dans un « fonds de capital-investissement immobilier », avec un gestionnaire qui crée de la valeur à lui seul (acquisitions moins chères, identification de transactions « hors marché », extension d'immeubles existants, conversion de bureaux en appartements, modernisation de bâtiments pour collecter des loyers nets plus élevés, etc.).

Bien sûr, les investisseurs peuvent choisir de combiner ces deux options.

Recommandations concernant l'immobilier

Comme indiqué, nous sommes optimistes sur le segment de l'immobilier à valeur ajoutée indépendamment de la géographie. Nous conservons une position pessimiste sur les REITs britanniques en raison de la détérioration des conditions sur les marchés de bureaux du pays (notamment Londres) et nous sommes également pessimistes sur un certain nombre de marchés émergents.