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#Immobilier — 11.12.2018

Les marchés immobiliers cotés présentent-ils encore du rendement ?

Pol Robert Tansens

Découvrez notre dernier rapport immobilier : « Immobilier et inflation : pas forcément une mauvaise combinaison ! »

real estate

Les marchés immobiliers cotés ne sont plus ce qu'ils étaient et les années glorieuses semblent être l'affaire du passé. Nous avons déjà expliqué dans des rapports précédents que la croissance des rendements totaux (dividendes bruts + variation du cours de l'action) des REITs diminuerait.

Cette année n'a pas été incroyable, avec des rendements totaux très variables. Toutefois, tout n'est pas si mal. L'Allemagne s'en est relativement bien sortie, affichant un rendement de 9 % sur l'année en cours (au 2 octobre), ce qui contraste fortement avec la France et le Royaume-Uni (en livres sterling). L'Asie et l'Amérique du Nord ont également connu des temps meilleurs

Cela dit, de nombreuses régions ont généré des rendements attractifs sur des périodes plus longues, par exemple sur cinq ans. Seule l'Asie est à la traîne. L'Europe a remarquablement bien performé sur la période étudiée, l'Allemagne trônant en tant que leader absolu

Un mot sur les REITs britanniques. Les valorisations ayant été soutenues par de l'argent bon marché et des capitaux étrangers au cours des dernières années, le marché immobilier du centre de Londres est resté relativement calme. Cela a permis aux REITs britanniques de mettre de l'ordre dans leurs affaires, mais « ils sont désormais largement hors marché et dans l'attente d'une correction » (source : Exane BNP Paribas Research, 23 juillet 2018). « Notre positionnement reste globalement neutre sur les titres exposés au marché londonien malgré un faible effet de levier (ratio d'endettement de l'ordre de 30 %) et des décotes importantes sur les VNI. Le Brexit pèse sur les performances futures et il est trop tôt pour tabler sur une reprise qui ne se matérialisera peut-être pas. » (source : Exane BNP Paribas Research, 23 juillet 2018).

Les États-Unis ont des taux d'intérêt nominaux plus élevés que d'autres régions du monde, telles que l'Europe et l'Asie. Cette situation a entraîné une volatilité du cours des actions de REITs au cours des derniers mois, bien que les rendements totaux demeurent acceptables (en tous cas à long terme), car le dollar s'est également apprécié par rapport aux principales devises

Nous sommes d'avis que les investisseurs ne doivent pas s'inquiéter des États-Unis parce qu'il n'existe pas de preuve empirique réelle que l'inflation est corrélée négativement avec la performance à long terme des cours des REITs. Après tout, si les taux d'intérêt nominaux devaient augmenter en raison d'une inflation sous-jacente inattendue, les loyers et les valeurs vénales augmenteraient également (avec un décalage). En outre, cela s'applique non seulement aux États-Unis, mais à tous les principaux marchés de REITs.

L'Asie est une vaste région, avec de nombreux REITs cotés (Singapour, Hong Kong et le Japon ont des marchés de REITs bien établis). La volatilité semble être plus élevée que sur d'autres marchés, tandis que, malheureusement, les rendements totaux ne compensent pas nécessairement les risques supplémentaires.

« Du point de vue du rendement total absolu, nous ne nous attendons pas à un rendement total élevé au cours des trois prochaines années. Seulement quelques points de pourcentage, générés principalement par les dividendes. Toutefois, dans une perspective d'investissement relative, les rendements totaux devraient dépasser ceux des autres classes d'actifs, en particulier ceux des titres obligataires. Nous pensons donc que de nombreux investisseurs peuvent encore être attirés par les REITs et qu'ils adopteront une stratégie de type "buy and hold" »

Pol Robert Tansens

Head of Real Estate Investment Strategy