Immobilier résidentiel européen : les hausses de prix sont-elles déjà derrière nous ?

Nous sommes optimistes vis-à-vis des principaux marchés résidentiels européens et pensons que les loyers et les valeurs évolueront au même rythme que l’inflation.

En dehors des taux d’intérêt, de nombreux facteurs influencent l’évolution des marchés de l’immobilier résidentiel, à l’instar de l’offre et la demande, le taux de chômage, les mesures de lutte contre le blanchiment de capitaux, le traitement fiscal des prêts immobiliers, les loyers et les plus-values, entres autres.

Les taux d’intérêt restent toutefois l’un des facteurs les plus importants, au moins à court terme. En effet, une hausse des taux d’intérêt nominaux a généralement une incidence sur les taux immobiliers et donc, sur l’accès au financement. Dès lors que le nombre de personnes pouvant acheter un premier logement diminue, les valeurs des logements baissent. Les acheteurs potentiels peuvent se retirer du marché de l’acquisition et se tourner vers le marché locatif (cela peut entraîner une hausse des loyers, mais pas nécessairement des valeurs).

Nous excluons l’hypothèse d’un effondrement du marché de l’immobilier résidentiel en cas de hausse des taux d’intérêt, pour les raisons suivantes :

• Les taux longs nominaux européens pourraient augmenter très lentement (au 11 août, ils s’inscrivaient légèrement en baisse et non pas en hausse). Cela permettrait aux taux d’emprunt d’immobilier de se maintenir à des niveaux très raisonnables. Cela permettrait également aux investisseurs d’anticiper leur coût de financement ;
• Si les taux d’intérêt nominaux venaient à augmenter à la faveur d’une amélioration des perspectives économiques (ce qui impliquerait une hausse de l’inflation sous-jacente), cela ne serait pas nécessairement une mauvaise nouvelle pour les personnes ayant acquis un logement. La croissance économique peut entraîner une hausse de la liquidité sur le marché et doper le moral des consommateurs dès lors que les taux réels ajustés en fonction de l’inflation ne bougent pas ;
• L’excès de liquidités, conjugué aux faibles taux de financement, ne pourra pas soutenir la valeur des logements indéfiniment. Les marchés du logement doivent retrouver une certaine stabilité, garantie par des facteurs réels plutôt que par de l’argent bon marché. Cela permettrait de stabiliser l’ensemble des marchés de l’immobilier résidentiel sur le long terme. La Banque centrale tchèque a ainsi demandé au gouvernement des outils pour calmer le marché de l’immobilier (1). Le vice-gouverneur de la banque centrale, Mojmir Hampl, a déclaré que l’euphorie ne pouvait durer indéfiniment.

Par conséquent, les marchés européens du logement ont signé d’assez bonnes performances durant la période de 12 mois courant jusqu’au 31 mars 2017 et de nombreux pays européens ont enregistré des rendements réels satisfaisants. Les prix réels du logement en Irlande ont progressé de près de 9 %, suivi de près par le Monténégro, la Roumanie, la Norvège et les Pays-Bas. Les autres pays, à l’instar de la République tchèque, de la Suède et de l’Allemagne, ont vu les prix réels du logement grimper de plus de 5 % sur la même période. Il convient de compléter les rendements en termes de plus-value en capital avec le revenu locatif annuel net pour calculer les rendements totaux annuels.

Dernière chose, mais non des moindres, il existe un besoin considérable de projets de logements abordables quasiment partout en Europe. Nous pensons que les prix des logements de taille moyenne résisteront mieux que les prix des biens sur le marché résidentiel haut de gamme. Bien entendu, l’accessibilité au logement est un concept relatif et dépend de la situation géographique. Les loyers annuels par m² constatés sur ce segment du marché de l’immobilier résidentiel fluctuent généralement entre 700 et 1000 euros par an.

Nous conservons une opinion positive sur les marchés résidentiels européens (Espagne, Portugal, Pays-Bas, Irlande), qui reprennent des couleurs et où les investisseurs nationaux et internationaux se livrent à une frénésie d’achats. Toutefois, les plus grosses hausses de prix sont très certainement derrière nous.