Richesse tangible

Notre récent Étude Entrepreneurs 2020  a illustré certaines tendances particulièrement intéressantes dans les opinions des entrepreneurs concernant les investissements. Parallèlement à l'intérêt croissant pour les investissements alternatifs en général, et le private equity et les investissements à impact en particulier, l'une des conclusions les plus marquantes a été l'opinion générale sur l'immobilier et les actifs corporels.

63 % des entrepreneurs interviewés dans plus de 20 pays ne considèrent pas l'immobilier comme une classe d'actifs risquée et considèrent qu’il s’agit d’une classe d'actifs avec laquelle ils sont à l'aise. Dans un monde où les niveaux de valorisation de l'immobilier ont continué à augmenter et où la liquidité des actifs - la capacité à vendre sur un marché organisé - est un facteur clé de réduction du risque pour de nombreux investisseurs, ce résultat pourrait paraître surprenant. Toutefois, si l'on considère les classes d'actifs disponibles pour les investisseurs et les caractéristiques de l'économie actuelle, une logique sous-jacente se cristallise.

L’immobilier représente une part significative de la classe des actifs tangible et peut être utilisée comme illustration. Le point fondamental est que la valeur d'utilisation de l'immobilier ne dépend pas des marchés financiers et de leur volatilité. Même si la valeur de revente d'un actif disparaît à un moment de perturbation forte du marché, l'actif sous-jacent conserve une valeur d’utilisation par son propriétaire. Ainsi ,en période de perturbations des marchés financiers, le rendement de l’actif peut être réduit, mais la valeur d’utilisation perdure, offrant ainsi une certaine garantie de valeur sous-jacente, alors que certains actifs financiers plus sophistiqués peuvent souvent voir leur valeur disparaître entièrement. Par conséquent, l'immobilier est une classe d'actifs qui présente les caractéristiques d'un investissement à long terme et conserve de la valeur à travers les cycles économiques et financiers, conformément à la vision d'un investisseur de long terme.

En outre, l'immobilier en tant que classe d'actifs a bénéficié de supports structurels au cours des dernières décennies, tant dans les pays développés que dans les pays émergents. Ces tendances, notamment l'évolution démographique, la concentration urbaine, les nouvelles technologies de construction, l'accent mis sur les terrains et les actifs de haute valeur et le transfert de richesses et de patrimoine d’un état à un autre, ont permis à la classe d'actifs dans son ensemble d'enregistrer des rendements moyens supérieurs à ceux du marché. Dans un monde où les taux d'intérêt sont historiquement bas et offrent donc une liquidité abondante aux investisseurs, ces tendances restent valables et les investisseurs continuent de penser que ces perspectives pourraient persister.

Selon notre Étude Entrepreneurs 2020, les entrepreneurs investissent donc une part importante de leurs actifs dans l'immobilier. Si les investissements directs restent soutenus, une évolution intéressante a été l'intérêt croissant pour les investissements dans les fonds spécialisés dans l'immobilier privé (PRE). De nombreux fonds ont ainsi mis au point des stratégies de création de valeur via la professionnalisation de la gestion de portefeuilles immobiliers, intégrant des stratégies d’accrétion de valeur basées sur la valorisation des terrains et des bâtiments sous –jacent, permettant un accroissement des rendements de la classe d'actifs.

Il est intéressant de noter qu'au cours des dernières décennies, le développement de l'ingénierie financière et la spécialisation des marchés financiers et des investisseurs ont entraîné des tendances fortes par lesquelles, en particulier de nombreuses entreprises se sont désengagées de leur portefeuille immobilier historique pour libérer du capital et se concentrer sur leur cœur de métier, tout en contractant auprès de sociétés immobilières spécialisées les services immobiliers dont elles ont besoin. Les gestionnaires d'actifs immobiliers ont souvent été à l'origine de ces tendances, permettant ainsi la montée en puissance rapide des fonds PRE axés principalement sur l'immobilier commercial.

Pour les investisseurs, ces fonds PRE constituent une autre option pour développer leurs investissements en actifs tangibles tout en se diversifiant et en conservant leur portefeuille d'investissements immobiliers directs. Toutefois, cela signifie également que la plupart des investisseurs recherchent les meilleurs fonds PRE. En conséquence, progressivement, les fonds les plus performants sont souvent sursouscrits, limitant ainsi l'accès à la plupart des investisseurs privés, à l'exception des plus riches.

Dans ce contexte, les banques privées sont souvent un catalyseur indispensable pour permettre aux investisseurs privés à accéder aux meilleurs fonds.