Les cycles immobiliers actuels en Europe se poursuivront-ils ?
La dynamique positive des investissements dans l'immobilier commercial en Europe s'est poursuivie en 2018, avec un volume d'investissement de 264 Md EUR en 2018 pour l'ensemble des segments de l'immobilier commercial, inférieur de 2 % seulement à 2017, qui était une année record.
« Dans un marché locatif stable, l'immobilier commercial européen aborde 2019 avec des fondamentaux parmi les plus solides jamais observés sur le continent. » (Source : BNP Paribas Real Estate, At a glance: European Property Prospects - février 2019).
Selon BNP Paribas Real Estate, les rendements prime initiaux bruts de l'immobilier (GIY) sur certains marchés « core » sont à un niveau historiquement bas, de sorte qu'il y a peu de potentiel de baisse, sauf pour le secteur de l’immobilier logistique.
Prenons l'exemple du marché européen des bureaux. « Les rendements « prime » resteront stables en 2019 pour 70 % des marchés de l'immobilier d'entreprise que nous couvrons dans notre étude. Selon nous, les rendements immobiliers pourraient commencer à s’infléchir significativement à partir de la mi-2020, en lien avec la résurgence de l'inflation sous-jacente, et donc avec le resserrement de la politique monétaire. Pour autant, nous pensons que cette hausse sera progressive. La hausse moyenne cumulée des taux sur une période de prévision de 5 ans étant estimée à +50 bps pour les bureaux et +35 bps pour le logistique. » (Source : At a glance: European Property Prospects - février 2019).
Les prévisions de croissance des loyers de bureaux en Europe sont dans une fourchette de quasiment zéro à environ 8 % cette année. Berlin devrait ainsi enregistrer sa plus forte croissance des loyers de bureaux, en hausse de 8 %. Même si les villes espagnoles ont déjà connu une forte croissance, elles ont tout de même un certain potentiel avec une croissance annuelle moyenne attendue supérieure à 2 % sur 5 ans. Le marché français des bureaux devrait générer des loyers stables ou légèrement plus élevés, alors que ceux de Londres pourraient d’abord baisser, en raison du Brexit.
Comme nous l'écrivions dans notre précédent rapport immobilier publié en octobre 2018, les rendements issus de l'appréciation du capital devraient encore décliner. La valeur des bureaux de premier rang ne peut pas augmenter beaucoup plus, parce que les GIY s’en trouveraient réduits à peau de chagrin. En conséquence, les rendements totaux enregistrés par les bureaux de premier rang - après ajout des revenus locatifs nets - devraient être inférieurs à 10 % pour la plupart des marchés de l'immobilier d'entreprise en 2019. Berlin (+11 %) fait exception avec un marché soutenu par une croissance attendue des loyers, malgré le rendement immobilier le plus faible d'Europe (2,7 %).
Le rendement total prime sur les 36 marchés européens couverts par BNP Paribas Real Estate pourrait s'établir en moyenne à +4 % en 2019. Les meilleures performances sont attendues à Madrid (+8 %), Amsterdam (+9 %) et dans les villes allemandes de Cologne (+9 %), Dusseldorf (+8 %) et Francfort (+7,5 %).
« Contrairement au segment prime, les rendements sur l'ensemble du marché (y compris pour les actifs secondaires) seront plus élevés. Le rendement total sera de +6,75 % en moyenne en 2019. Il n'y a que trois marchés sur lesquels les rendements à deux chiffres, à savoir Berlin (+16 %), Marseille (+11 %) et Amsterdam (+10 %). Une grande partie de cette hausse est due à des rendements plus élevés, générant un rendement locatif plus élevé que sur le segment prime. Dans le cas de Berlin, la forte hausse attendue des loyers est le moteur de l’accélération de la croissance du capital. » (Source : BNP Paribas Real Estate, février 2019).
Quel était l'impact sur le prix de la dette européenne à la fin de l’année 2018 ? La dette senior s'est contractée sur le segment des bureaux européens de premier rang et le ratio prêt/valeur (« loan-to-value ») était inférieur à 65 % sur de nombreux marchés. Les coûts d'emprunt pour l'immobilier commercial ont généralement diminué en 2018, en raison de la baisse des taux de swap et des marges. « Du point de vue des prêteurs, le risque a indéniablement augmenté en 2018 ; les rendements ont diminué, les valeurs sous-jacentes ont augmenté et les principales mesures de risque semblent être tendues sur certains marchés, avec des coûts généralement inférieurs à 2,5 % et très souvent inférieurs à 1,5 % tout compris. » (Source : CBRE, dette européenne, 2018 en revue, Perspectives 2019, mars 2019). Pour les emprunteurs, la baisse du coût de la dette implique qu'il existe de nombreux marchés qui leur offrent les TRI requis.