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#Immobilier — 19.05.2016

Quelle direction l’immobilier commercial prend-il en Europe ?

Pol Tansens

Si les perspectives restent favorables et les taux d’intérêt nominaux à long terme devraient soutenir la confiance des investisseurs nous pensons la croissance des valeurs immobilières pourrait prendre fin prochainement. Les investisseurs devront donc se monter sélectifs.

Que se passerait-il si les taux d’intérêt nominaux et, plus important encore, les taux d’intérêt réels, augmentaient dans les prochains mois ?

Selon nous, tout dépendrait de la santé de l’économie en général et des marchés locatifs en particulier. Une hausse des taux d’intérêt ne constituerait pas une menace sérieuse pour les investisseurs si elle résultait d’une amélioration des fondamentaux et d’une augmentation de la demande de biens et de services.

L’inflation liée à la hausse de la demande se traduirait en effet par une stabilité des taux d’intérêt réels. Mais si les taux nominaux devaient franchir les valeurs seuils (3-4 %) sans être soutenus par une solide croissance économique, cela entraînerait vraisemblablement une baisse des rendements locatifs nets et, par conséquent, une baisse des valeurs.
 

Nous pensons que les rendements bruts ont touché le fond ou qu’ils atteindront prochainement leur point le plus bas.

Par conséquent, la croissance des valeurs immobilières pourrait prendre fin plus ou moins brutalement, à moins que certains marchés locatifs spécifiques n’enregistrent d’excellents résultats pour une raison quelconque. C’est pourquoi les investisseurs doivent se montrer sélectifs et tenter d’identifier les segments de marché qui affichent un potentiel de croissance.

Nous pensons notamment aux nouveaux segments de marché (moins coûteux) éloignés des principaux points d’accès (quartiers d’affaires) ainsi qu’aux nouveaux quartiers centraux, susceptibles d’être mieux reliés aux réseaux de transports en commun. Comme toujours, il est essentiel de plafonner le coût d’emprunt pour éviter toute augmentation des coûts de financement en cas de hausse des taux d’intérêt réels.

Cela dit, nous pensons que les investisseurs « en quête de valeur » continueront à tester les marchés européens plus instables qui ont fait l’objet d’un mouvement de reprise ces derniers mois (Europe méridionale, Pays-Bas, Europe centrale). Néanmoins, il n’est pas toujours facile de trouver des produits sur ces marchés de l’immobilier relativement restreints, ou les prix des actifs ne sont tout simplement pas suffisamment attrayants pour offrir des TRI supérieurs à 10 % en raison de l’abondance des capitaux disponibles.

Par conséquent, un bon gérant est indispensable pour identifier les offres « hors marché » non apparentes. Par ailleurs, les principaux marchés, comme le Royaume-Uni, la France et l’Allemagne, peuvent venir compléter les marchés en phase de reprise. Il est encore possible de trouver des biens à valeur intrinsèque dans les villes régionales et les quartiers plus éloignés des différentes capitales (Paris, Londres, Berlin).

Cette stratégie d’investissement « à valeur ajoutée » est moins agressive qu’une approche « opportuniste » pure...

... en ce sens que les actifs doivent toujours être en mesure d’offrir à la fois un rendement (sinon au début, au moins après un ou deux ans) et un élément de plus-value fondé sur un scénario de sortie réaliste. Selon nous, tout TRI à partir de 10 % découlant d’une stratégie d’investissement à valeur ajoutée européenne est attrayant pour les investisseurs aujourd’hui. Les investisseurs internationaux qui effectuent leurs calculs en dollar US (ou dans une devise corrélée avec le billet vert) sont susceptibles de bénéficier d’un raffermissement de l’euro dans les années à venir, même si les mouvements de change ne doivent pas constituer en soi un objectif d’investissement primaire pour les acquéreurs de biens immobiliers.
 

Pour plus de détail, consultez le rapport complet sur notre application Voice of Wealth