Le foncier agricole, un atout de diversification qui continue d’attirer des acquéreurs
Les prix moyens constatés demeurent pour le moment inférieurs à nos voisins européens et la rentabilité globale du capital investi est attractive.
Dans le contexte économique actuel, on assiste à une augmentation du nombre d’investisseurs non exploitants. A ce titre, l’investissement en foncier agricole demeure réellement intéressant dans une logique de diversification et de transmission de patrimoine.
Un prix du foncier toujours en progression, alors que la rentabilité des exploitations baissent
Selon une étude des Chambres d’Agriculture, une exploitation agricole coûte en moyenne 353 000 euros et dégage moins de 1 % de rentabilité. Dans un contexte général de baisse des prix et des revenus agricoles, la hausse des valeurs du foncier se poursuit dans une logique de concentration des exploitations. Entre 1955 et 2010, le nombre d’exploitations agricoles a été divisé par 4.
Les statistiques agricoles prévoient 300.000 exploitations en 2025, contre 515.000 aujourd’hui. Face à ce phénomène, le besoin de financement du foncier et du capital d’exploitation devient crucial et les professionnels s’interrogent sur des nouveaux modes de financement : crowdfunding, portage du foncier par des investisseurs extérieurs, etc.
Mais pour la première fois, en 2015, on assiste à un ralentissement de l’augmentation des prix du foncier agricole
En France, un hectare de foncier agricole coûte en moyenne 5 835 euros, contre 5675 euros en 2014. Pour la première fois depuis 2 ans, ce prix n’augmente que de 2,8 % en 2015, contre 6,2 % en 2014 et 5,3 % par an durant les 10 dernières années. Ce ralentissement est à mettre en perspective avec la baisse des revenus et des prix des produits agricoles. Pour autant, sur 10 ans, le capital foncier agricole français s’est apprécié de 5,3 % par an. Il demeure néanmoins beaucoup moins cher que le foncier agricole européen.
Le prix des terres en zone de grandes cultures est toujours supérieur à celui des zones d’élevage.
La hiérarchie des prix entre les différents systèmes de production reste inchangée : le prix consenti en zone de grandes cultures s’établit en moyenne à 7 020 euros par hectare (+2,5 %), contre 4 650 euros par hectare (+ 3,3 %) dans les zones de polyculture-élevage, soit un écart de plus ou moins 20 % par rapport à la moyenne nationale.
En haut de l’échelle, les meilleures zones céréalières dominent avec un prix du foncier supérieur à 15 000 voire 20 000 euros par hectare. On peut ainsi citer la région Nord Pas de Calais, le Santerre, la Champagne Crayeuse ou le Saint Quentinois, ou encore certaines régions du Sud de la France, comme la Crau, ou la Vallée de la Durance. Le foncier le moins cher cote quant à lui entre 2 500 et 3 000 Euros par hectare, comme c’est par exemple le cas à la Mayenne, dans le Jura ou le Morvan.
Pour un propriétaire bailleur, le foncier loué coûte en moyenne 4 795 euros par hectare, en progression de 6 % par rapport à 2014, et très supérieur au foncier libre de bail. Cette hausse est particulièrement marquée pour les terres céréalières : 8,1 % contre 2,8 % pour les prairies.
Côté rentabilité, le rendement locatif brut du foncier loué s’élève en moyenne à 3,5 % par an, avec un fermage moyen de 166 euros par hectare. En fonction des régions et du type de foncier, ce rendement brut moyen oscille en moyenne entre 3,9 % pour les prairies et 3,2 % pour les terres céréalières.