Les marchés immobiliers mondiaux
#Immobilier — 25.06.2019

Les marchés immobiliers mondiaux

Pol Robert Tansens

BNP Paribas real estate

HONG KONG A PERDU SON STATUT DE LEADER INCONTESTÉ DU CLASSEMENT 

La performance annuelle a terminé dans le rouge au T4 2018. Plus grave encore, les prix de l'immobilier se sont effondrés de 8,73 % au quatrième trimestre, reflétant la détérioration des conditions du marché. Il s'agissait d'un phénomène nouveau, car les prix de l'immobilier à Hong Kong atteignaient des niveaux étonnants depuis des années. Cela dit, les dernières nouvelles en provenance du marché résidentiel de Hong Kong sont également quelque peu mitigées. En février 2019, les ventes mensuelles de logements ont baissé de 10 % en glissement mensuel en raison de la pénurie de lancements sur le marché primaire. Pourtant, les valeurs vénales du marché de masse se sont stabilisées au cours du mois, progressant de 0,4 % après avoir baissé de 1,1 % en glissement annuel en janvier. Il s'agit de la première hausse mensuelle depuis que les prix ont atteint leur pic fin août 2018 (source : Jones Lang LaSalle, Property Market Monitor, mars 2019).

 

LE MARCHÉ RÉSIDENTIEL FRANÇAIS BAT DE NOUVEAUX RECORDS 

Les zones métropolitaines de la France sont en train de battre des records, mais les écarts de prix sont très marqués. Les données du baromètre LPI-SeLoger ont montré de fortes disparités au sein du marché immobilier français, entre les zones géographiques, notamment pour les immeubles plus anciens. De fait, les prix des appartements anciens varient de un à quatre fois entre les villes les moins chères comme Brest (1 902 EUR/m²), le Grand Nancy (2 053 EUR /m²) et Rouen (2 246 EUR/m²) et les banlieues les plus chères du Grand Paris (7,137 EUR/m², souvent au-dessus de 10,000 EUR/m² dans certains arrondissements). Enfin, alors que les prix de l'immobilier progressaient fortement à Rennes (+14,6 %), ils ralentissaient à Grenoble (+0,9 %) et Montpellier (+0,4 %, source : SeLoger.com, 25 avril 2019).

 

DE FORTES DISPARITÉS DE PRIX ENTRE LES RÉGIONS DU ROYAUME-UNI 

Les prix de vente de l'immobilier résidentiel au Royaume-Uni ont continué de baisser sur une base annuelle, reculant de 0,1 % sur la période de 12 mois s'achevant en avril 2019. Il s'agit d'une légère amélioration par rapport à la baisse annuelle de 0,8 % enregistrée le mois précédent (source : Rightmove Real Estate Price Index, 15 avril 2019). 

Mais sur une base mensuelle, les prix pratiqués au Royaume-Uni ont augmenté de 1,1 % pour atteindre en moyenne 305 449 GBP, soit la plus forte hausse mensuelle depuis un an. 

Il est intéressant de relever les disparités régionales considérables, le Pays de Galles et des poches du nord de l'Angleterre surperformant Londres et le sud de l'Angleterre. Cette tendance n'est pas nouvelle, et s'est inversée en 2018. En conséquence, la plus forte hausse annuelle des prix a été de 3,8 % dans les West Midlands, suivie d'une hausse de 3,6 % au Pays de Galles et de 3 % dans le Yorkshire & Humberside. Ceci contraste fortement avec la capitale britannique, Londres affichant une baisse de 2,2 % des prix de vente annuels.

Il est difficile de donner une image claire des marchés résidentiels britanniques. Selon l'enquête britannique sur le marché résidentiel de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) (mars 2019, publié le 11 avril 2019), le marché du logement est resté atone en mars, tendance observée sur le marché des ventes depuis plusieurs mois. En ce qui concerne les prix, 24 % des répondants ont fait état d'une baisse (plutôt que d'une augmentation) des prix en mars. Comme le montre l'enquête, Londres et le Sud-Est ont continué d’être les plus pessimistes s’agissant de l’évolution des prix, l'Écosse et l'Irlande du Nord étant les seules régions du Royaume-Uni à avoir connu une croissance soutenue et régulière des prix au cours des deux derniers mois. Au niveau national, 15 % de participants de plus s'attendent à une hausse des prix dans les douze mois. 

« Le Brexit reste une contrainte majeure pour l'activité du marché, des preuves anecdotiques indiquant que les acheteurs potentiels sont réticents à s'engager face à une incertitude accrue » . (Source : Enquête RICS, mars 2019).

 

LE RALENTISSEMENT DE L'APPRÉCIATION DU CAPITAL AUX ÉTATS-UNIS 

L'indice S&P CoreLogic Case-Shiller 20-City des prix de l'immobilier  résidentiel aux États-Unis a augmenté de 3,6 % en glissement annuel en janvier 2019, bien qu'en recul par rapport à une croissance de 4,1 % le mois précédent. Il s'agit de la plus faible hausse annuelle des prix de l'immobilier depuis septembre 2012. Las Vegas a enregistré la plus forte hausse des prix de l'immobilier (10,5 %), suivie de Phoenix (7,5 %) et Minneapolis (5,1 %). À Seattle, les hausses annuelles de prix sont passées de 12,8 % en janvier 2018 à 4,1 % un an plus tard. San Francisco a vu sa hausse annuelle des prix baisser de 10,2 % à 1,8 % sur la même période (source : S & P CoreLogic Case Shiller, 26 mars 2019) Les hypothèques sont très importantes pour les acheteurs, et beaucoup dépendront des taux futurs. 

 

De nombreux marchés immobiliers ont continué d’afficher des rendements attractifs l'année dernière, les acheteurs affichant des bénéfices raisonnables en termes réels. Toutefois, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel, même dans le contexte actuel de taux d'intérêt obstinément bas. Un certain nombre de marchés immobiliers surévalués ont connu une érosion des prix ces derniers mois ou ont présenté la caractéristique d’être touchés par un ralentissement de la croissance des prix. En outre, les prix des logements peuvent présenter des variations considérables sur un même marché, une tendance qui devrait selon nous se poursuivre au cours des prochains mois.

Pol Robert Tansens

Responsable stratégie investissement immobilier
BNP Paribas Wealth Management