#Immobilier — 02.07.2019

Les marchés immobiliers cotés dans le monde

Pol Robert Tansens

Bnp Paribas | Real estate

DES HAUTS ET DES BAS... 

Dans notre précédent rapport sur l'immobilier publié en octobre dernier, nous écrivions que les années d'or des marchés immobiliers cotés « appartiennent au passé ». Les taux d'intérêt nominaux étaient sur une trajectoire haussière au second semestre 2018, de sorte que les cours des actions ont chuté compte tenu de la sensibilité (à court terme) des REIT aux taux d'intérêt nominaux et réels. 

En conséquence, la plupart des rendements (variation du cours de l'action + dividendes) générés par les REIT, étaient négatifs en 2018. L'Europe Continentale a enregistré une très mauvaise performance avec des pertes allant jusqu'à 16 % en euro malgré des disparités de rendements totaux entre les pays européens comme la France par rapport à la Belgique et l'Allemagne. Les REIT asiatiques ont également enregistré des pertes d'environ 10 % en devise locale alors que les pertes générées par les REIT nord-américains ont été limitées à environ 3 % en dollars (source : Real Estate Securities Investment Guide, BNP Paribas Wealth Management, janvier 2019). 

La situation sombre s'est améliorée depuis janvier. Depuis le début de l'année, les rendements sont très bons pour les investisseurs détenteurs de REIT : Le rendement total (dividende brut plus la variation du cours de l'action) a atteint près de 14 % en Europe et plus de 14 % en Amérique du Nord et à Hong Kong. La France a brillamment surmonté les pertes subies en 2018, avec un rendement total de +19 % depuis le début de l'année au 25 avril. Sur la période de 12 mois s'achevant le 25 avril 2019, le Royaume-Uni et la France ont enregistré des rendements médiocres (en devise locale). 

Sur une période de cinq ans, les performances annualisées mondiales ont été positives, la plupart des pays affichant des rendements proches de (ou supérieurs à) 5 %. Mais les rendements totaux des REIT japonais ont été décevants sur la même période, dépassant à peine 3 %. 

Fin janvier, nous avons modifié notre recommandation de Neutre à Acheter pour tous les marchés de REIT à l'exception du Royaume-Uni. Nous pensions que les REIT pourraient se redresser partiellement après les pertes de l'année dernière (y compris les REIT de détail survendus), et c'est heureusement ce qu'ils ont fait.

Il est intéressant de noter que les investisseurs immobiliers restent plutôt « calmes » s'agissant des REIT britanniques, ignorant plus ou moins l'impact négatif d'un scénario improbable de Brexit « dur ». 

De plus, les marchés des REIT surperforment l'ensemble des marchés boursiers depuis des années et affichent des rendements totaux représentant plusieurs fois celui des actions ordinaires. Ces dernières années, les REIT ont performé dans la lignée des obligations Investment Grade à long terme, capitalisant sur la baisse continue des taux d'intérêt. Cependant, contrairement aux obligations non indexées, les REIT - et l'immobilier en général - offrent une protection relativement bonne contre l'inflation.

Nous pensons que la baisse récente et imprévue des taux d'intérêt nominaux (et réels) à long terme a largement contribué à cette solide performance. Comme mentionné précédemment, au second semestre de l'année dernière, de nombreux investisseurs se sont inquiétés d'une éventuelle hausse des taux d'intérêt nominaux. Il est vrai que des taux plus élevés peuvent entraîner une augmentation du coût de l'emprunt, tandis que d'autres formes d'investissement peuvent également devenir plus attractives que l'immobilier coté (par exemple les obligations d'entreprises de qualité Investment Grade).

Nous réitérons notre stratégie « Acheter et conserver » - à l'exception des REIT britanniques - car les REIT offrent un rendement du dividende brut supérieur à celui d'autres classes d'actifs (obligataires) comme les obligations Investment Grade. En outre, la santé financière de la plupart des REIT s'est améliorée depuis la crise du crédit de 2007, ce qui s'est traduit par des ratios prêt/valeur raisonnables. L'appréciation du prix des actions pourrait être modeste dans les mois à venir compte tenu du très fort rebond du premier trimestre de 2019.

Pol Robert Tansens

Responsable stratégie investissement immobilier
BNP Paribas Wealth Management