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#Immobilier — 19.10.2017

Politique économique, e-commerce et immobilier logistique… QUID de la situation aux US ?

Pol R. Tansens

Toutes nos réponses dans notre rapport: « La diversification de nos portefeuilles de titres immobiliers commence-t-elle à porter ses fruits ? »

Donald Trump parviendra-t-il à concrétiser ses promesses de campagne sur le protectionnisme commercial, les dépenses d’infrastructure et les allègements fiscaux ou bien se heurtera-t-il à un processus politique (voire juridique) qui impactera négativement sa stratégie économique? C’est toute la question.

Les marchés financiers commencent à douter de la faisabilité du programme du président américain, comme en atteste la chute de 15 % du dollar face à l’euro depuis le 20 décembre 2016 (1).

Cela étant, les mouvements de change et donc, le risque de change, revêtent une grande importance aux yeux des investisseurs immobiliers qui souhaitent profiter de la hausse annoncée du marché des changes. BNP Paribas Wealth Management table sur une hausse du dollar face à l’euro d’environ 8 % à horizon de 12 mois, soit un taux de change EUR/USD de 1,10 (2).

La politique économique du président américain pourrait également avoir une incidence sur les taux d’intérêt à long terme (pas seulement en Amérique du Nord). Nous nous pencherons davantage sur la question dans cette analyse. Parallèlement, les observateurs tablent désormais sur une croissance de l’économie européenne plus rapide que celle de l’économie américaine.


Des commerçants en grande difficulté aux Etats-Unis (et de plus en plus durement touchés dans les autres régions du monde)

D’aucuns ne sauraient nier que les petits commerçants ont été durement touchés par la croissance du commerce en ligne aux Etats-Unis. Les fermetures de magasins se multiplient à un rythme inquiétant. Près de 2000 fermetures de magasins ont été annoncées au cours des derniers mois, portant le nombre total de prévisions de fermetures de magasins à 5100 depuis le début de l’année (3). Credit Suisse estime que le nombre de fermetures pourrait grimper à 8640 d’ici la fin de l’année 2017 et pense qu’entre 20 % et 25 % des centres commerciaux (c’est-à-dire, entre 220 et 275) fermeront au cours des cinq prochaines années. Le shopping en ligne a fortement pesé sur l’affluence dans des magasins physiques, mais l’agence de notation Fitch estime que 70 % de ventes de détail seront réalisées dans des magasins de ce type en 2020, contre 80 % actuellement (4).


Forte demande pour l’immobilier logistique

Véritable évolution structurelle, la distribution en ligne soutient l’activité du secteur de la logistique. Au premier trimestre 2017, les loyers des infrastructures logistiques haut de gamme ont progressé de 2,2 % sur les marchés internationaux (hausse calculée sur la base des performances de 70 centres logistiques internationaux suivis par CRBE Research, Global Industrial & Logistics Rents, juillet 2017). Les centres côtiers comme Seattle et l’Interstate 78/Interstate 81 Corridor de Pennsylvanie ont vu leurs valeurs locatives augmenter de manière exceptionnelle (+,16,9 % et +10 %, respectivement). Certains marchés à l’intérieur des terres ont également fortement progressé, à l’instar d’Atlanta et Chicago, en hausse de 9,2 % et 5,6 % respectivement.

La demande est restée plutôt forte pour les actifs logistiques côtiers et haut de gamme en Chine : Suzhou, Hangzhou, Ningbo, Wuxi Nanjing et Shenzhen ont enregistré une hausse des loyers de plus de 5 % (la hausse des valeurs locatives s’est révélée moins forte dans les autres villes du pays). L’Europe s’en sort bien également, même si les rendements bruts initiaux des actifs logistiques existants sont faibles (ce qui rend les actifs très chers). Cela a entraîné une forte hausse de l’activité immobilière, notamment au Royaume-Uni, où les promoteurs doivent offrir des loyers plus faibles pour attirer les locataires (5).

(1) Source: xe.com, 30 August 2017

(2) Source: BNP Paribas Wealth Management, 1 September 2017

(3) Source: Business Insider, 3 June 2017

(4) Source: Fitch, 8 June 2017

(5) Source: CBRE Research