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#Immobilier — 19.12.2016

Marchés immobiliers commerciaux : des risques catapultés à des niveaux plus élevés ?

Pol Tansens

L’immobilier commercial au Royaume-Uni (et même en Europe continentale) pourrait-il faire l’objet d’un changement d’attitude en matière de prise de risque suite au vote en faveur du Brexit ?

Si les changements d’attitude peuvent s’avérer davantage psychologiques qu’économiques en matière d’immobilier commercial, l’indicateur de mesure du risque semble néanmoins pencher en faveur de la crainte et donc de l’aversion au risque. Mais le Brexit n’est pas l’unique responsable.

L’anxiété des investisseurs après le résultat du référendum s’est presque aussitôt répercutée sur les valeurs commerciales de Londres. Toutefois, cette panique n’est pas seulement le fruit du Brexit. En effet, depuis quelques années, quasiment tous les actifs « core »/haut de gamme de la capitale anglaise et de nombreuses zones stratégiques européennes atteignent des prix record, d’où la grande faiblesse des rendements bruts initiaux. En fait, les prix de l’immobilier ont été renforcés par la comparaison entre les rendements immobiliers attendus d’après les taux de capitalisation très faibles et les obligations souveraines à long terme. Ces dernières affichaient et affichent encore des rendements faibles (p. ex. au Royaume-Uni), voire franchement négatifs (p. ex. en Suisse). Par conséquent, les primes de risque se sont inversées ces dernières années, bien qu’elles avoisinent toujours 3 % compte tenu de l’écart entre les rendements immobiliers et les taux sans risque. Comme mentionné dans nos rapports précédents, le spread de 300 pb peut s’avérer trompeur, les taux sans risque étant artificiellement maintenus à des niveaux insignifiants.

Ainsi, même avant le vote des Britanniques en faveur de la sortie de l’Union européenne, un réajustement sain et probablement modéré des prix était à prévoir. Ce réajustement pourrait survenir lorsque les marchés de capitaux retrouveront la voie de la normalité avec des taux d’intérêt nominaux atteignant des niveaux légèrement supérieurs à ceux observés actuellement.

Un certain nombre de questions se posent :

1.       Les rendements bruts initiaux augmenteront-ils au Royaume-Uni ? Et en Europe en général ?

2.       L’Europe continentale bénéficiera-t-elle de l’incertitude ambiante entourant le Royaume-Uni et des opportunités de placement intéressantes émergeront-elles sur le Vieux Continent ? La croissance de l’immobilier sera-t-elle hétérogène ?

3.       La volatilité enregistrée sur les marchés immobiliers est-elle partie pour durer ? Ou s’agit-il au contraire d’un phénomène à court terme qui donnera progressivement lieu au retour d’investisseurs en quête de nouvelles opportunités sur le marché britannique ?

Un changement de taux d’intérêt est-il plus à craindre que le Brexit ?

Pour découvrir davantage d’analyses, consultez la synthèse de notre rapport.