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#Immobilier — 13.11.2018

L’inflation pourrait-elle être l’occasion d’investir dans l’immobilier ?

Pol Robert Tansens

Dans son tout dernier rapport sur le marché immobilier international, BNP Paribas Wealth Management offre aux investisseurs fortunés qui veulent diversifier leur patrimoine des analyses précieuses.

The real estate report is now available

Voici trois points essentiels à retenir concernant les investissements dans l’immobilier, que ce soit directement ou via des fonds :

  1. les taux d’intérêt ajustés à l’inflation devraient rester plus ou moins stables. Toutefois, les investisseurs commencent généralement à montrer des signes de nervosité lorsqu’ils sentent que les taux remontent, surtout ceux qui détiennent des parts immobilières particulièrement liquides.

  2. l’acquisition de biens immobiliers devrait être basée dans un premier temps sur leurs qualités intrinsèques telles que le taux de rendement locatif net, la protection contre l’inflation ou leur nature tangible et, dans un second temps, sur une éventuelle plus-value en termes de capital.

  3. la recommandation demeure d’investir dans le segment des biens immobiliers « à valeur ajoutée », surtout en Europe (y compris au Royaume-Uni), même si la conjoncture sur le marché se détériore dans les mois à venir.

  4. Cela peut se faire soit via un investissement direct, soit par l'acquisition de parts dans un fonds immobilier de "private equity", avec un gestionnaire qui engendre de la valeur par lui-même (acquisitions moins coûteuses, extension d'immeubles existants, conversion de bureaux en appartements, etc.) 

 

Les investissements immobiliers « à valeur ajoutée » concernent généralement des biens dont les flux de trésorerie existent déjà mais ont vocation à accroître les flux locatifs nets avec le temps grâce à des améliorations ou au repositionnement du bien sur le marché. Dès lors que le gestionnaire a augmenté le résultat d’exploitation net, le bien immobilier peut être vendu pour percevoir la plus-value générée grâce à l’approche d’investissement « à valeur ajoutée ».

« Cette période est particulièrement intéressante pour les investisseurs immobiliers . Les taux d’intérêt nominaux demeurent relativement bas dans de nombreux pays à travers le monde, même si la politique monétaire devrait évoluer. De plus, à la vue de ces derniers mois, il apparaît clairement que les investisseurs devraient exiger une prime de risque appropriée afin de compenser les risques immobiliers et de marché spécifiques. » 
 
Pol-Robert Tansens

Head of Real Estate Investment Strategy at BNP Paribas Wealth Management

« L’acquisition de biens immobiliers devrait être basée dans un premier temps sur leurs qualités intrinsèques telles que le taux de rendement locatif net, la protection contre l’inflation ou la nature tangible d’un investissement dans la pierre. Toutefois, les fluctuations des taux de change constituent également un facteur déterminant dont il convient de tenir compte dans le cadre de la gestion d’un portefeuille immobilier international diversifié. » ajoute Pol-Robert Tansens « mais nous ne recommandons ou décourageons jamais le choix de l’immobilier au prétexte que les fluctuations du taux de change pourraient donner lieu à des plus-values ou à des moins-values. »


Région par région

Même si la rentabilité des types d’immobilier diffère du tout au tout, le commercial et le résidentiel ont bien performé ces derniers mois. Les rendements totaux sans effet de levier (à savoir les flux locatifs et la plus-value en termes de capital) ont été satisfaisants dans de nombreuses parties du monde, atteignant parfois deux chiffres :

  • États-Unis : malgré les taux d’intérêt nominaux à long terme structurellement plus élevés aux États-Unis (par rapport à l’Europe), les investissements immobiliers performent bien, surtout dans les segments de l’immobilier résidentiel, de bureau et industriel.

  • Europe continentale : la région est également en bonne voie alors que l’Allemagne brille grâce à des performances de tout premier plan. La France enregistre également de solides performances.

  • Royaume-Uni : considéré comme un marché bien plus complexe, tout dépendra de l’issue des négociations du Brexit. Faute d’accord, les retours sur investissement totaux devraient largement en pâtir. Les prévisions de BNP Paribas Real Estate ne sont pas très réjouissantes si le pire scénario venait à se réaliser.

  • Asie Pacifique : même si certains marchés sont entrés dans la phase finale de leur cycle actuel, l’Asie ne devrait pas être exclue d’un portefeuille immobilier. Les retours sur investissement totaux peuvent être supérieurs à ceux qu’il est possible d’obtenir dans d’autres économies de premier plan. Les bureaux situés à Hong Kong, avec des retours sur investissement totaux à hauteur de 15 % cette année, en sont le parfait exemple.


Qu’en est-il des taux d’intérêt ?

« Les répercussions de la hausse des taux d’intérêt nominaux à long terme sur les retours sur investissement immobiliers ont fait couler beaucoup d’encre, surtout dans le cas des parts immobilières particulièrement liquides, » évoque Pol-Robert Tansens. « Toutefois, nous restons d’avis qu’une légère augmentation des taux n’est pas forcément une mauvaise nouvelle pour les investisseurs immobiliers qui ont fait le choix du long terme. Cela pourrait en effet stimuler l’inflation de base et donc améliorer les perspectives de croissance économique. En d’autres termes, le taux d’intérêt ajusté à l’inflation devrait rester plus ou moins stable.


Confirmation de la stratégie d’investissement immobilier

Même si la conjoncture sur le marché est susceptible d’évoluer, BNP Paribas Wealth Management confirme le maintien de sa stratégie d’investissement immobilier à destination de ses clients privés en recommandant tout particulièrement le segment des biens immobiliers « à valeur ajoutée », surtout en Europe (y compris au Royaume-Uni).

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