Etude Agrifrance 2019 : le marché des terres en Angleterre

Indépendamment des incertitudes liées au Brexit et des problèmes posés par une météo défavorable au cours des derniers 18 mois, le marché des terres agricoles s’est avéré plus résilient que prévu.

Malgré une augmentation de l’offre de terres agricoles sur le marché, leur prix moyen progresse de 2 % par rapport à 2017, pour atteindre 26 710 €/‌ha. Ce prix moyen de 2018, est bien entendu inférieur de 3 690 €/ha au pic record de 2014/2015. Il est également légèrement inférieur à la moyenne des cinq dernières années.

Le prix moyen des prairies naturelles, qui s’élève à 21 880 €/ha, progresse également de 2 % par rapport à 2017.

Bien sûr le Brexit et la question de l’avenir de l’agriculture au Royaume-Uni sont sur toutes les lèvres. Le projet de loi sur l’agriculture, publié en septembre dernier, n’a pas complètement rassuré le monde rural. Le gouvernement britannique a confirmé son intention de maintenir les aides jusqu’en 2028 avec certainement à la clé, une baisse progressive sur sept ans des aides agricoles. Bien entendu, cette annonce a eu un impact négatif. Face à cette zone d’incertitude concernant le revenu des exploitations, le pourcentage de terres achetées par les agriculteurs en place diminue. Ce manque de confiance de la filière agricole se traduit également par une diminution du volume des prêts pour achat de foncier. Toutefois, la rentabilité agricole n’est pas le seul facteur qui détermine le prix des terres au Royaume-Uni. En effet, les agriculteurs ne sont pas les seuls à acheter du foncier. Au cours des deux dernières années, les non-agriculteurs ont joué un rôle de plus en plus important dans les secteurs les plus prisés, où il existe déjà une forte demande. Diversifier, se faire plaisir avec un beau domaine, sont leurs principaux objectifs. Ces investisseurs sont motivés par des actifs tangibles car ils considèrent le foncier rural comme une valeur refuge, sans que le rendement ne soit leur priorité.

On constate donc un large éventail de prix en fonction de la typologie des acquéreurs et de la localisation des biens. À l’avenir, la fourchette des valeurs devrait continuer de s’élargir, à moins que de profonds changements n’interviennent dans la fiscalité des biens ruraux.

Superficie des terres agricoles commercialisées

Le marché des terres en 2018 a augmenté de près d’un tiers par rapport à 2017. Ce n’est que la deuxième fois en 10 ans que le volume des transactions est supérieur à 48 470 hectares. Ce chiffre élevé s’explique par la hausse du nombre d’exploitations de plus de 400 hectares mises sur le marché. Globalement, ces grandes exploitations représentaient 14 890 hectares, contre 5 825 hectares en 2017. À noter que certaines ventes de gré à gré n’entrent pas dans ces statistiques.

Nombre d’exploitations commercialisées

Dans l’ensemble, le nombre total de fermes commercialisées est resté relativement stable (environ 220 à 230), mais la superficie moyenne cédée par exploitation a augmenté. Dans le contexte du Brexit, les vendeurs semblent plus attentistes et moins enclins à mettre leur bien sur le marché.

Taille de l’exploitation : un marché étroit sur les grandes surfaces

Le marché est constitué en grande partie (83 %) par des exploitations de moins 200 hectares. Par contre, la demande se concentre et est plus forte sur les exploitations de la tranche intermédiaire (200 à 400 hectares). Comme en 2017, seules 27 exploitations agricoles situées entre 200 à 400 hectares ont été commercialisées.

Types d’exploitations agricoles

Les terres arables représentent le plus grand nombre d’exploitations commercialisées en 2018. Le Sud-Ouest, l’Est de l’Angleterre et le Sud-Est restent les régions les plus actives pour les ventes agricoles et les ventes de gré à gré tandis que le Nord de l’Angleterre est beaucoup moins actif.

Il y a eu une forte augmentation du nombre d’exploitations d’élevage à vendre, en particulier dans le Sud-Est et le Sud-Ouest. Les exploitations de grandes cultures, les exploitations mixtes et les exploitations agricoles de petite taille (moins de 100 ha) sont en vente avec des prix supérieurs à 34 100 €/ha.

Des acquéreurs principalement issus du monde rural

Les agriculteurs représentent environ 60 % des acheteurs. En dépit des craintes qui existent concernant le soutien à l’agriculture après le Brexit, ceux-ci continuent d’investir et restent malgré tout confiants quant à l’avenir. Cependant, avec la baisse probable de leur revenu, ils sont plus prudents et achètent de moins en moins par crédit leur foncier. Les investisseurs privés, non-professionnels et les investisseurs institutionnels représentent aujourd’hui 40 % des acheteurs.