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#Stratégie d'investissement — 30.01.2018

Comment les actifs tangibles peuvent protéger contre le risque d'inflation

Pol Robert TANSENS & Xavier TIMMERMANS

Série sur les thèmes d'investissement 2018: Thème lié au cycle avancé #5
 

Les attentes d’inflation sont très faibles. Il existe pourtant un vrai risque de surprise à la hausse à ce stade, surtout aux Etats-Unis. Une exposition directe aux actifs réels permet de stabiliser les  rendements à long terme et de renforcer la protection d’un patrimoine contre l’inflation. Parmi les actifs réels figurent les métaux précieux (l’or), les biens immobiliers directs, les exploitations agricoles, les vignobles et les forêts.

Un risque d’inflation sous-estimé

Les attentes d’inflation restent relativement modérées pour les pays développés. Ceci est surtout le cas pour la zone euro. Il est vrai qu’à ce stade, les salaires et les prix ne réagissent que modérément à l’amélioration conjoncturelle. Ceci est surtout le cas aux Etats-Unis où le taux de chômage est tombé à des niveaux record. Ce phénomène s’observe même en Europe surtout dans des pays comme l’Allemagne. En effet, après près d’un an et demi de baisse du taux de chômage en zone euro, les coûts salariaux unitaires n’évoluent que très modérément (1% en glissement annuel). Quels sont les facteurs qui expliquent un lien moins important entre baisse du chômage et hausse des salaires ? Les économistes citent avant tout 3 arguments : la mondialisation (concurrence internationale) ; le développement de l’e-commerce (transparence des prix) et la tertiarisation des économies développées (recul du pouvoir de négociation des syndicats). Au-delà de ces éléments structurels qui freinent l’inflation, il est également utile d’analyser le marché du travail de manière plus générale. Il est notamment important d’utiliser des indicateurs qui tiennent compte de la qualité des emplois (temps partiel subi, contrats à durée déterminée) et d’une mesure du chômage qui inclut les personnes disponibles pour travailler, mais qui ne sont pas en recherche active, ou les personnes en recherche active mais qui sont temporairement indisponibles.

Nous estimons aujourd’hui que certains facteurs cités précédemment pourraient s’avérer temporaires. Certains indicateurs avancés suggèrent que la situation sur le marché de l’emploi s’améliore également en ce qui concerne la qualité de l’emploi. Il est donc probable qu’une baisse additionnelle du taux de chômage aura un impact plus important sur les salaires. Les attentes d’inflation sous-estiment le risque d’accélération de croissance de prix et notre scénario inclut des chiffres supérieurs au consensus d’économistes pour la plupart des pays. Il est donc opportun de considérer des solutions d’investissement qui permettent de se couvrir contre cette éventualité. Rappelons que l’inflation non-anticipée est une source importante de perte de pouvoir d’achat.

Or

Les cours de l’or ont récemment été pénalisés par le retour de l’appétit pour les actifs risqués et par la hausse des rendements obligataires. Nous conservons toutefois une vue positive sur l’or et maintenons notre prévision de fourchette de prix comprise entre 1200 et 1500 dollars US l’once. Les taux réels jouent un rôle important pour l’or. Ce métal pourrait se redresser en cas d’accélération de l’inflation ou des anticipations inflationnistes, qui maintiendraient les taux réels à des niveaux relativement bas, voire en  négatif comme c’est le cas en Europe et au Japon. Pour la préservation du capital, tant que les rendements obligataires ajustés pour l’inflation restent bas, les obligations ne concurrenceront pas l’or qui ne paie pas de revenus.  L’or est l’un des rares actifs de diversification encore disponible dans un monde extrêmement corrélé. Il devrait jouer un rôle de valeur refuge dans l’hypothèse d’événements géopolitiques ou d’instabilité des marchés financiers.

La production des mines d’or à travers le monde a légèrement reculé au cours de 2017. Du fait du manque d’investissement au cours de ces dernières années, on dénombre aujourd’hui relativement peu de nouveaux projets ou d’extension de sites à même de devenir opérationnels  à court terme.

Les banques centrales des pays émergents (comme la Chine et la Russie) devraient continuer à accroître leurs réserves d’or. La demande pour la joaillerie a été décevante en 2017 mais devrait être relativement stable dans les prochains mois. Les flux de capitaux dans les ETFs constituent l’élément le plus volatil de la demande. Le solde est resté nettement positif en 2017 bien qu’inférieur par rapport à 2016. L’émergence d’ETFs sur l’or en Asie pourrait constituer une source additionnelle de demande.

Immobilier direct

L’investissement en immobilier direct (commercial et résidentiel) peut offrir aux investisseurs une protection partielle à une hausse soudaine de l’inflation. Si les taux d’intérêt nominaux augmentent à la suite d’une hausse des anticipations d’inflation, les taux d’intérêt réels (corrigés en fonction de l’inflation) resteront relativement stables. Si un propriétaire finance son projet immobilier avec un taux plafonné avant la montée de l’inflation, le coût d’endettement restera stable, alors que les revenus locatifs augmenteront. La protection contre l’inflation reste cependant partielle pour deux raisons. Pour commencer, on observe en général  un délai entre la montée des prix et celle de l’indexation des loyers. Celui-ci est généralement de 6 mois ou plus. Ensuite, les indicateurs utilisés pour l’indexation des loyers ne reflètent pas toujours l’inflation future. En cas d’inflation, l’augmentation des loyers tend à s’observer avant l’augmentation de la valeur du bien. Théoriquement l’immobilier peut être considéré comme une source de loyers infinis qui ne cessent d’augmenter. La croissance des loyers repose beaucoup sur celle de l’inflation.

Exploitations agricoles, les vignobles et les forêts 

Le foncier rural offre une alternative intéressante aux investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille. Ces actifs ne sont pas corrélés aux marchés financiers et assurent des revenus qui sont en général indexés, tout en offrant une plus-value du capital à long terme. Agrifrance, département de BNP Paribas Wealth Management spécialisé dans les transactions dans le foncier rural en France, conseille ses clients (à l’achat ou à la vente), conduit et facilite les transactions portant sur des exploitations agricoles, des vignobles, des forêts et des propriétés d’agrément et accompagne les acquéreurs dans la recherche de solutions de gestion.

Exploitations agricoles : la plupart des terres (74%) sur le marché sont louées ; la demande fait preuve de résilience ; les rendements locatifs bruts varient entre 2 et 4%, les prix du foncier ont augmenté en moyenne de 4% par an ces dix dernières années et le marché français est attractif par rapport aux pays voisins.

Vignobles : différentes stratégies d'investissement peuvent être poursuivies dans ce domaine. Les vignobles haut de gamme et les appellations très connues ont vu leur valorisation patrimoniale très fortement augmenter avec de bonnes perspectives de plus-values du capital à long terme. Les rendements économiques sont par contre très modérés.

Les vignobles d'entrée de gamme proposent des rendements raisonnables (vignobles en location) avec des évolutions en capital modérées voire pour certains un réel potentiel de plus-value du capital à long terme.

Forêts : la volatilité des prix du bois n’a aucun effet sur le prix des forêts, la demande est supérieure à l’offre et une prime est appliquée en fonction de la taille, de la facilité de gestion, de la cohérence et de la proximité d’une ville d'importante.

Malgré la baisse récente des taux d’inflation, les attentes d’inflation restent relativement modérées pour les pays industrialisés. Les trois raisons principales sont : la mondialisation (concurrence internationale), le développement de l’e-commerce (transparence des prix) et la tertiarisation des économies industrialisées (recul du pouvoir de négociation des syndicats). Nous estimons aujourd’hui que certains de ces facteurs pourraient s’avérer temporaires. Il existe donc un vrai risque de surprise à la hausse pour l’inflation à ce stade, surtout aux Etats-Unis. Une exposition directe aux actifs réels permet de stabiliser les  rendements à long terme et de renforcer la protection d’un patrimoine contre la perte de pouvoir d’achat. Nous avons donc sélectionné les métaux précieux (l’or), les biens immobiliers directs, les exploitations agricoles et les forêts.

RISQUES PRINCIPAUX

Or et immobilier direct : Les taux d’intérêt et rendements obligataires risquent d’augmenter au-delà des prévisions de notre scénario de base. Ceci pourrait conduire à des taux réels plus élevés ce qui risque de pénaliser l’or et les biens immobiliers.

Foncier rural : Les investissements dans les exploitations agricoles, les vignobles et les forêts sont, par nature, des placements à long terme qui peuvent être considérés comme peu liquides. La qualité et les prix varient considérablement, notamment en fonction de la notoriété, de la localisation, de la topographie, de la facilité d’accès ainsi que des rendements économiques et techniques. Les événements climatiques et les maladies peuvent également avoir un impact sur la valorisation.

 

 

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