Immobilier : une classe d’actifs de choix pour les family offices

Les investissements immobiliers représentent une grande partie de l’allocation d’actifs des family offices avec 15% investis en direct et 1% dans des REIT, selon le Global Family Office Report 2016. Cette proportion passe même à 19% en Europe où les investisseurs internationaux les plus fortunés privilégient Londres, Paris et Berlin.

Les anticipations de hausse des taux d’intérêt américains dans le sillage de l’élection de Donald Trump n’ont pas freiné l’appétit pour les investissements immobiliers des très grosses fortunes mondiales. Selon le courtier en immobilier Knight Frank, le nombre d’ultra-riches vivant à Londres devrait augmenter de 30% lors de la prochaine décennie, dans la mesure où le Royaume-Uni est considéré comme le principal centre d’affaires en Europe et la seule grande économie anglophone dans la région cherchant à attirer les investisseurs asiatiques et du Moyen-Orient.

Les grands family offices se comportent de plus en plus comme des fonds de pension ou des compagnies d’assurance et se placent en concurrence directe avec ces investisseurs sur certains biens. Ainsi, dans le cadre de la vente du bâtiment Leadenhall à Londres, surnommé « Cheesegrater » (râpe à fromage) en raison de sa forme triangulaire, un consortium d’investisseurs privés chinois est en train de livrer bataille avec les plus grands fonds de pension et assureurs du monde. Cette transaction pourrait être la plus importante à Londres depuis le rachat du siège de HSBC à Canary Wharf par un fonds souverain qatari.

Dans un environnement de taux d'intérêt faibles, voire négatifs en Europe et en Suisse, les familles fortunées cherchent des moyens de dégager du rendement en acceptant un horizon d’investissement plus long ou des placements moins liquides, voire les deux lorsqu’il s’agit de capital-investissement. Leurs objectifs sont très semblables à ceux des fonds de pension, à savoir la préservation du capital pour leurs « futurs retraités », en l’occurrence la génération à venir.

Tirant profit du niveau historiquement bas des coûts du capital, les family offices verrouillent des conditions d’emprunt extrêmement favorables et améliorent significativement le retour sur investissement. Nombre d'entre eux ont réussi à dégager des rendements « cash-on-cash » à deux chiffres en 2016, sachant que les family offices les plus performants ont même atteint plus de 20%. À titre de comparaison, la stratégie d’immobilier direct de la Harvard Management Company, qui gère la dotation de l’université (36 milliards de dollars), a enregistré une performance de 20,2% en 2016.

Mais cette tendance est-elle durable sur le long terme ? Différents facteurs défavorables sont à craindre, tels que la hausse des taux d'intérêt, la baisse du rendement dans les métropoles, un tour de vis réglementaire dans certains pays ou la charge fiscale dans d’autres.

Mais dans la mesure où, selon Knight Frank, près d'un tiers des très grandes fortunes envisagent d’investir dans l'immobilier en dehors de leur pays de résidence principale et où le dollar américain se raffermit face à d’autres grandes devises telles que l’euro ou la livre sterling, les investissements immobiliers devraient rester une classe d’actifs de choix pour les family offices dans un avenir proche.