Immobilier : Quels types d'actifs privilégier et dans quelles régions
Nous sommes conscients que, dans de nombreuses régions du monde, il sera pratiquement impossible de créer de la valeur avec des actifs immobiliers commerciaux haut de gamme/prestigieux compte tenu du niveau actuel des valorisations.
Cela signifie-t-il pour autant que nous devrions renoncer totalement à investir dans des biens haut de gamme sur le long terme ? Les prix de l'immobilier haut de gamme, qui génère des revenus réguliers, pourraient finalement se montrer stables. Les grands investisseurs institutionnels, à l'image des fonds de pension et des compagnies d’assurance, diversifient leurs investissements notamment en recourant à l'immobilier, qui fait figure de placement alternatif en complément aux classes d'actifs traditionnelles telles que les actions et les obligations. De plus, les marchés de l'immobilier commercial européens ne semblent pas fortement saturés. L'offre de surfaces bâties n'est pas largement excédentaire, tandis que les produits haut de gamme sont difficiles à trouver.
En réalité, les actifs commerciaux haut de gamme peuvent être considérés comme des obligations de haute qualité (avec un aspect cyclique cependant). Sur ce marché, les investisseurs doivent rester investis pendant une longue période et considérer les revenus locatifs nets comme leur seul retour sur investissement. En d'autres termes, la qualité des locataires est d'une importance capitale (tout comme l'emplacement). En outre, les loyers générés par les actifs haut de gamme rares pourraient croître plus rapidement que les prix sous-jacents (contrairement à notre expérience de ces dernières années, à l'exception des bureaux londoniens).
Bien sûr, nous pensons que de nombreux investisseurs continueront aussi à s'intéresser à une large gamme de biens « alternatifs », que ce soit sur les marchés primaires ou secondaires. Les investisseurs sont hétérogènes, et cette réalité fondamentale imprègne tous les aspects de l'investissement (emplacement géographique, recours à l'endettement, type de produit, etc.). D'où un regain d'intérêt pour les investissements « value-added » dans les emplacements de premier rang et secondaires (que ce soit en Europe, en Asie ou en Amérique du Nord), et pour les opportunités d'investissement alternatives assorties de meilleurs rendements, comme les logements étudiants, les résidences pour personnes âgées, les hôtels et les actifs industriels. Les rendements totaux doivent être supérieurs à 10 %. La demande en faveur des actifs logistiques et « alternatifs » devrait rester très soutenue en raison des revenus locatifs nets plus élevés qui y sont associés, et car ces biens anticipent les effets positifs de la croissance de l'e-commerce.
Les investisseurs « passifs » qui ne souhaitent pas être directement ou fortement impliqués dans la gestion des actifs sous-jacents peuvent faire appel à l'expertise spécialisée des gestionnaires d'actifs afin de bénéficier de rendements additionnels en contrepartie d'un risque plus élevé. Ils peuvent acheter des parts dans des fonds immobiliers fermés qui investissent directement dans des actifs primaires, et/ou acquérir des parts dans des fonds fermés qui souscrivent à leur tour des participations dans d'autres gestionnaires d'actifs.
L'avantage, c'est que le risque et la performance ne sont pas entièrement déterminés par les caractéristiques fondamentales des actifs physiques sous-jacents, ils dépendent également de l'environnement dans lequel ces actifs/parts sont négociés (opérations « off market » avec décote, etc.). Ces investisseurs doivent avoir des objectifs en termes de revenus et de croissance des investissements, et tenir compte d'un certain nombre de paramètres en matière de risque, de liquidité et d'horizon de placement.
En conclusion, quelques observations sur l'immobilier coté et sur les sociétés d’investissement immobilier cotées (REIT). Comme les REIT se négocient sur un marché actions, le cours d'un REIT peut refléter – de manière temporaire – le fonctionnement du marché boursier plutôt que celui du marché immobilier. Cela est devenu évident dans les jours qui ont suivi le vote du Brexit. Indéniablement, la hausse des taux d'intérêt nominaux est aussi problématique dans le cas des REIT, ce qui rend leurs rendements des dividendes relativement élevés moins attractifs en comparaison avec les titres obligataires moins risqués. Les REIT britanniques semblent vulnérables ces prochains mois, avec une chute des valeurs en capital qui se profile à l'horizon. Par chance, les REIT britanniques ont aujourd'hui des niveaux d'endettement bien moins élevés que lors de la crise financière de 2008.
Tout bien considéré, nous pensons que les REIT ont leur place dans les portefeuilles immobiliers, même si ces sociétés immobilières cotées pourraient faire l'objet de réactions excessives et d'une forte volatilité, du moins à court terme.
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