Vous souhaitez investir dans les REITs? Lisez le rapport de notre spécialiste immobilier!

Vous voulez être informé(e) des dernières actualités des titres immobiliers cotés* – connus également sous le nom de REIT (Real Estate Investment Trusts) ? Chaque mois, le Responsable de la stratégie Immobilier Pol Tansens vous livre les dernières informations pour rester au fait de ce marché mondial qui évolue très rapidement.

A l'image du mois de mai, le mois de juin fût un mois difficile pour les investisseurs en REIT. Tous les marchés ont terminé en baisse avec la plus grosse perte enregistrée par le Japon (-4,8%). De plus, les performances réalisées par les titres ordinaires ont surperformé les performances des REIT (à l'exception du Royaume-Uni) reflétant la sensibilité des REIT aux perspectives de taux d'intérêts réels plus élevés.

Les REIT sont des véhicules d’investissements liquides. Bien que la liquidité ait une connotation positive dans le monde de l’investissement, cette dernière peut également être mal vue. En effet l'immobilier coté peut être facilement vendu et c'est exactement ce qu'il se passe aujourd'hui avec des taux d'intérêts réels plus hauts qui poussent les investisseurs avec un horizon court terme à vendre. De plus les taux d'intérêts réels plus importants pourraient avoir une influence temporairement négative sur les REIT : 1) le coût des emprunts pourrait augmenter (notamment si la part de la dette contractée est basée sur un taux flottant), 2) d'autres solutions d'investissements pourraient se présenter aux yeux des investisseurs (les obligations investment-grade par exemple) et 3) le rendement initial brut (taux de capitalisation) des actifs sous-jacents devrait aussi monter en flèche, avec des investisseurs demandant une plus grande prime de risque. Des taux plus élevés de capitalisation devraient mener à des valeurs plus faibles, déclenchant une éventuelle baisse de la valeur nette des actifs des REIT.

Nous pensons que les investisseurs long terme ne devraient pas s’inquiéter. L'avenir dépendra de la santé de l’économie globale à moyen terme et indépendamment du résultat de cette dernière, les investisseurs en REIT pourraient éventuellement sortir gagnants. L'inflation sous-jacente devrait graduellement revenir dans les régions du monde économiquement plus matures (Europe, Etats-Unis, pays matures d’Asie) résultant du processus de redressement de l'économie menant à des loyers (indexés) plus élevés et par conséquent à des valeurs plus grandes. Comme mentionné dans notre édition du mois de mai, l’inflation ne devrait pas nécessairement mener à des taux réels plus élevés. Les taux d'intérêts nominaux commenceront à baisser progressivement, ce qui devrait accroître le spread (+200bp) entre le rendement des dividendes et les obligations souveraines de long-terme sans risque. Par conséquent, les REIT devraient une fois de plus être considérés comme un revenu attractif.

C'est pour cela que nous recommandons aux investisseurs long-terme (avec un horizon de plus de 5 ans) de régulièrement ajouter des REIT de qualité dans leurs portefeuilles lorsque les investisseurs de court terme vendent leurs titres. Manifestement, les investisseurs devraient acheter des REIT composés d’actifs prime de haute qualité avec une grande sécurité des revenus locatifs avec notamment de solides bilans financiers et des LTV raisonnables. Par exemple, la LTV globale pour les REIT européens s'établit à 38.7%. Par ailleurs, le rendement des dividendes bruts varie de 3% pour les REIT européens et asiatiques à 4% pour les REIT nord-américains (source : EPRA, June 2015).



*Les titres immobiliers sont un moyen liquide d'investir dans l'immobilier sans réaliser d'achat direct. Un titre immobilier est l'action d'une société ou d'un fonds, coté(e) ou non, et qui gère un portefeuille de biens immobiliers générant un revenu (centres commerciaux, immeubles de bureaux, appartements, etc.).