Les REITs : un marché en évolution perpétuelle

Vous voulez être informé(e) des dernières actualités des titres immobiliers cotés* – connus également sous le nom de REIT (Real Estate Investment Trusts) ? Chaque mois, le Responsable de la stratégie Immobilier Pol Tansens vous livre les dernières informations pour rester au fait de ce marché mondial qui évolue très rapidement.

Le mois de mai n'a pas été un mois très favorable pour les investisseurs en REIT. Tous les marchés, à l'exception du Royaume-Uni, ont terminé la période en baisse et c'est le marché d'Europe continentale qui a enregistré la plus forte baisse (-3,5 %). En outre, les performances de la plupart des REIT ont été inférieures à celles des actions ordinaires. Seul le marché britannique a enregistré une performance totale attractive de 3,8 % et surperformé l'indice MSCI U.K. de plus de 3 %.

Compte tenu des nombreuses difficultés rencontrées par le marchés des REIT au cours du mois, les investisseurs doivent revenir aux fondamentaux.

Prenons l'exemple des marchés d'Europe continentale, qui parviennent semble-t-il à inverser la tendance baissière grâce aux taux d’intérêt en termes réels (taux nominaux ajustés de l'inflation anticipée). Depuis que la BCE a lancé son programme d'assouplissement quantitatif (QE), le taux d'inflation officielle de la zone euro est à son plus haut depuis novembre 2014, s'établissant à 0,3 % en mai 2015, soit un niveau supérieur aux anticipations du marché. Même le taux d'inflation sous-jacent (qui ne tient pas compte des coûts liés à l'énergie, de l'alimentation, de l'alcool et du tabac) est passé de 0,6 % à 0,9 % en avril (source : TradingEconomics). Il y a quelques semaines, les rendements des obligations à long terme sont repartis à la hausse, réduisant l'écart entre les rendements bruts du dividende des REIT (ce qui correspond aux rendements nets offerts par les actifs immobiliers sous-jacents) et les rendements des obligations souveraines à long terme. Cette tendance est source de nervosité pour les investisseurs.

Aux États-Unis, le probable relèvement de l'objectif de taux des fed funds par la Fed et le début du « processus de normalisation de sa politique monétaire » créent un vaste débat (source : discours de la présidente de la Fed Janet L. Yellen à la Chambre de Commerce de Providence - Rhode Island).

En Chine, les perspectives des marchés immobiliers commencent tout juste à s'améliorer légèrement mais la véritable question est de savoir si cette tendance perdurera ou non dans un avenir proche.

Certes, il est possible que les taux d'intérêt nominaux augmentent à moyen terme dans les pays développés, mais ce scénario n'entraînera pas nécessairement une augmentation des taux d'intérêt réels. Et puisque c'est le niveau des taux réels qui importe pour les investisseurs en immobilier, il semble logique que les actifs des REIT soient financés sur la base de taux d'intérêt fixes. Dans de nombreux pays, l'immobilier locatif suit un système d'indexation (avec des révisions régulières à la hausse). Ainsi, si l'inflation sous-jacente retrouvait un niveau plus raisonnable, objectif visé par les banques principales, notamment en Europe et au Japon, les investisseurs profiteraient à plein de la protection offerte par l'immobilier contre l'inflation. Toutefois, il ne faut pas exclure une remontée de la volatilité sur les places boursières au cours des prochains mois.



*Les titres immobiliers sont un moyen liquide d'investir dans l'immobilier sans réaliser d'achat direct. Un titre immobilier est l'action d'une société ou d'un fonds, coté(e) ou non, et qui gère un portefeuille de biens immobiliers générant un revenu (centres commerciaux, immeubles de bureaux, appartements, etc.).