Vous souhaitez investir dans les REITs ? Voici tout dont vous avez besoin de savoir !

Chaque mois, nos spécialistes des marchés vous informent des dernières actualités des titres immobiliers cotés* – connus également sous le nom de REIT (Real Estate Investment Trusts). À cette occasion, le Responsable de la stratégie Immobilier Pol Tansens livre un point de vue clé pour aider les investisseurs à rester au fait des nombreuses évolutions des marchés mondiaux.

Les performances de fin avril 2014 à fin avril 2015 ont été largement supérieures aux attentes pour la plupart des marchés de REIT, malgré un léger tassement de la dynamique durant le dernier mois. En effet pendant le mois d'avril, les REIT ont sous-performé l'ensemble des marchés actions, tout particulièrement aux États-Unis.

Sur le mois, l'indice EPRA/NAREIT Developed Asia s'est adjugé 4,2 % et a devancé tous les autres marchés immobiliers. En revanche, l'indice des REIT nord-américains, l'EPRA/NAREIT North America, a reculé de 4,5 % en signe de la pause marquée par la reprise économique dans la région. En Europe continentale, les REIT se sont repliés de 2,6 % en avril après avoir surperformé pendant les mois précédents.

Même si aujourd'hui, les valorisations de l'immobilier coté sont souvent élevées, la bonne nouvelle est que les REIT peuvent servir d'intermédiaire pour investir dans l'immobilier direct sur le long terme (+ de 5 ans). Le taux de rendement interne (TRI) de l'immobilier coté est similaire à la performance avec effet de levier des actifs sous-jacents s'ils sont détenus pendant une période plus longue. Sur la période de 10 ans clôturée fin avril 2015, la performance annualisée des REIT (après prise en compte de l'effet de levier) a représenté entre 4,2 % (au Royaume-Uni) et plus de 10 % (en Asie hors Japon). Or indépendamment du sentiment du marché et des cycles de l'immobilier (source : RESIG Wealth Management), même l'Europe continentale a pu générer un TRI intéressant de 8,5 % dans le même intervalle (soit bien plus que le rendement brut annuel en dividende enregistré sur la même période). De plus, les titres immobiliers cotés contribuent à la liquidité d'un portefeuille d'actifs diversifiés.

Certes, il est possible que les taux d'intérêt nominaux augmentent légèrement dans un avenir proche, mais ce ne sera pas forcément défavorable aux investisseurs immobiliers sous réserve que les deux conditions suivantes soient remplies : 1) Les biens détenus par les REIT doivent être financés à des taux d'intérêt fixes ; et 2) la hausse des taux d'intérêt nominaux doit provenir d'une inflation de la demande reflétant une économie plus vigoureuse. Dans ce cas, une hausse des taux d’intérêt nominaux amplifiera les caractéristiques de l'immobilier en tant que protection contre l'inflation dans la mesure où les loyers sont indexés (ou seront revus à la hausse) dans de nombreux pays du monde.



*Les titres immobiliers sont un moyen liquide d'investir dans l'immobilier sans réaliser d'achat direct. Un titre immobilier est l'action d'une société ou d'un fonds, coté(e) ou non, et qui gère un portefeuille de biens immobiliers générant un revenu (centres commerciaux, immeubles de bureaux, appartements, etc.). Pour bénéficier d'un régime fiscal avantageux, les REIT sont tenus de distribuer la majeure partie de leurs bénéfices sous forme de dividendes ; leurs actions offrent donc généralement un rendement intéressant. Souvent les investisseurs se tournent vers l'immobilier coté parce que ses performances sont majoritairement liées à des revenus locatifs. De plus, les titres immobiliers ont d'autres avantages : ils sont source de performance à long terme et renforcent la diversification des portefeuilles.