Taux d’intérêt : moteurs de performance immobilière en 2017 ?
Découvrez notre rapport «Les investisseurs dans l’immobilier devraient-ils rechercher un retour sur investissement supérieur à la moyenne du secteur?»
“Les taux d’intérêt ont continué de soutenir les marchés immobiliers, ce qui a surpris autant qu’inquiété les observateurs. Les rendements des Emprunts d’État à 10 ans ont à peine changé au cours de la période de trois mois allant jusqu’au 2 février 2018. ”
Pol R. Tansens
Head of Real Estate Investment Strategy
En fait, les économies matures demeurent dans un environnement de taux d’intérêt bas, à l’exception des États-Unis. De toute évidence, les taux d’intérêt nominaux à long terme sont plus élevés sur les marchés émergents, par exemple en Turquie ou au Brésil.
Aux États-Unis, le Comité monétaire (« Federal Open Market Committee ») a relevé le « taux des fonds fédéraux » à trois reprises en 2017, soit d’un quart de point à chaque fois, pour le porter à 1,5 % le 13 décembre. La Fed a rehaussé son taux directeur à 1,25 % le 14 juin, deux mois seulement après l’avoir relevé à 1 % en mars. Les obligations d’État américaines à dix ans avaient un rendement de 2,78 % au 2 février 2018, ce qui reste raisonnable en termes absolus d’un point de vue historique, mais représente 45 points de base de plus qu’ à la fin de 2017.
En Europe, les taux d’intérêt à court et à long terme étaient (et sont toujours) très bas. Le 14 décembre 2017, le Conseil des gouverneurs de la Banque centrale européenne (BCE) a décidé de maintenir inchangé le principal taux directeur à 0 %. Même si les taux d’intérêt à court terme sont fixés et modifiés par les banques centrales plutôt que par les “marchés”, il est intéressant de noter que les taux nominaux à 10 ans fixés par le marché sont restés modestes. Dans une certaine mesure, les marchés des capitaux ont été faussés par ces taux très bas, avec des liquidités substantielles canalisées vers différentes catégories d’actifs, y compris l’immobilier.
C’est pourquoi nous pensons que les taux de capitalisation ont été déterminés par la liquidité (à cause de la politique accommodante) plutôt que par les fondamentaux de l’immobilier dans le passé.
Plus important encore, les taux réels à long terme - ajustés à l’inflation - ont oscillé entre 0 % et -1 % en 2017, soit un niveau tout à fait négatif. Le Royaume-Uni en est un bon exemple. L’inflation annuelle globale a atteint 3 % en décembre 2017, poussant les taux d’intérêt réels à 10 ans à devenir fortement négatifs. En fait, les taux réels importent davantage aux investisseurs immobiliers. Les investisseurs immobiliers peuvent “digérer” les taux d’intérêt nominaux parce que, dans la plupart des pays, les loyers nets sont soit indexés (partiellement) sur l’inflation fondamentale, soit sujets à des révisions locatives à la hausse pour se protéger contre l’inflation.