Pourquoi investir dans les marchés immobiliers asiatiques ?
Les actifs d’immobilier commercial haut de gamme ont tendance à être surévalués aujourd’hui, indépendamment de leur situation géographique et du produit. Les rendements bruts initiaux (RBI ou taux de capitalisation) convergent vers des niveaux très faibles presque partout dans le monde (y compris en Asie). L’achat d’actifs haut de gamme à un RBI de 3-5 % est la règle plutôt que l’exception. Bien que les actifs haut de gamme continuent de générer davantage de flux de trésorerie que les autres classes d’actifs (actions et obligations de haute qualité par exemple), en particulier dans un environnement de taux faibles, la question clé est de savoir comment il est possible de dégager des plus-values en capital pendant cette courte période.
Pour les investisseurs en quête de revenus réguliers, les actifs haut de gamme restent attractifs, car conserver un bien sur une période prolongée augmente l’importance des revenus locatifs nets dans le retour sur investissement. Toutefois, pour les investisseurs disposés à supporter un risque raisonnablement plus élevé, une solution d’investissement immobilier haut de gamme pourra paraître obsolète.
Manifestement, nous pensons que ces investisseurs devraient s’intéresser à une large gamme de biens « alternatifs », que ce soit sur les marchés primaires ou secondaires, en particulier en Asie. Ces investisseurs ne sont généralement pas friands de l’approche « top-down ». L’approche « top-down » consiste à suivre l’évolution d’un indice de référence sur la base duquel il est possible de calculer la performance du portefeuille immobilier grâce à des analyses et prévisions de marché. L’approche « bottom-up » cherche davantage à sélectionner des actifs spécifiques qui offrent des perspectives favorables en fonction de leurs qualités individuelles.
De toute évidence, la conjoncture économique et les conditions du marché immobilier ne doivent pas être complètement ignorées non plus. L’Asie-Pacifique présente ainsi un argumentaire d’investissement intéressant. Son marché d’investissement devrait plus que doubler en taille tous les dix ans, soutenu par la croissance rapide de marchés comme le Vietnam, l’Inde, les Philippines, la Chine et l’Indonésie. D’ici 2026, près de 35 % du stock immobilier investissable mondial pourrait se trouver en Asie-Pacifique (1).
Et les perspectives économiques sont également très favorables en Asie. Nous privilégions les économies asiatiques des marchés émergents ainsi que le Japon. Nous pensons que la Chine, une économie industrielle « top-down » sous contrôle étatique, opère une transition vers une économie de services. Le secteur des services représente maintenant plus de 55 % du PIB global. L’attention se porte de plus en plus sur la croissance durable et la rentabilité des entreprises laisse augurer un meilleur retour sur investissement. Le rôle de la Chine en tant que locomotive de la croissance mondiale devrait revenir à l’Inde. Toutefois, d’après nos prévisions de croissance, elle devrait rester un moteur central de la croissance mondiale au cours des prochaines années et pourrait devenir la première économie mondiale d’ici 2030. L’Inde devrait enregistrer la croissance la plus rapide parmi les principales économies émergentes et devrait se hisser au rang de deuxième économie mondiale d’ici 2050. Le pays, qui profite du processus de réformes engagé par le Premier ministre Modi, peut compter sur sa démographie, une banque centrale dynamique résolue à réduire l’inflation et des investissements étrangers importants.
Les axes de réforme comprennent l’accroissement des dépenses d’infrastructures, l’ouverture de secteurs aux investissements directs étrangers (IDE), la création d’une taxe sur les biens et les services (GST) unique qui vient se substituer à une multitude de taxes, la lutte contre la corruption ainsi que des mesures pour permettre d’élargir l’assiette fiscale. Bien qu’il s’agisse d’un processus à long terme, les perspectives sont positives. Le Japon et l’Australie sont des marchés développés exposés à la croissance asiatique et à des thèmes domestiques uniques. Le Japon connaît une série de changements structurels sous la houlette du Premier ministre Abe, par exemple. L’accent est mis sur la gouvernance d’entreprise, la hausse de la participation des femmes au marché du travail et la politique monétaire accommodante, afin de doper le taux de croissance de l’économie. Par ailleurs, Tokyo accueillera les Jeux olympiques en 2020. La diversité des opportunités d’investissement dans l’immobilier en Asie, qui devrait être le moteur économique de la croissance mondiale, reste attractive pour les prochaines décennies.
En fait, de nombreux portefeuilles gérés par des professionnels se concentrent aujourd’hui sur les biens « non-core », alternatifs, « value-added » ou « turnaround ». Les stratégies « value-added » se positionnent en haut de la chaîne de risque-rendement, et une stratégie « value-added » typique consiste à acquérir un bien à un montant inférieur à son coût de remplacement pour générer des rendements attractifs même si le marché stagne. Sinon, certains grands centres urbains offrent toujours des actifs plus anciens, qu’il faudrait rénover et réaménager selon les besoins des nouveaux locataires, ce qui risque d’engendrer des dépenses d’investissement importantes. Les investisseurs peuvent également regarder du côté des projets de construction.
Ce sont des structures privées peu liquides qui détiennent ces investissements (elles peuvent toutefois fournir des liquidités). L’essentiel de la performance proviendra d’une appréciation du rendement, tandis que les gérants chercheront la stratégie de sortie parfaite. Sans surprise, et malgré le professionnalisme des gérants de portefeuille, les investissements de ce type font courir des risques d’exécution plus importants qui mériteraient d’être récompensés par un TRI plus élevé, de préférence supérieur à 10 %.
De nombreux investisseurs s’inquiètent d’une éventuelle hausse des taux d’intérêt nominaux dans les mois et années à venir. Sans parler de la hausse des taux réels corrigés des effets de l’inflation. Toutefois, à mesure que les taux d’intérêt augmentent, des opportunités se présentent lorsque les propriétaires surendettés doivent renforcer leurs fonds propres.
Voici quelques exemples de création de valeur en Asie aujourd’hui :
- Inde. Des opportunités immobilières existent toujours en Inde, un pays qui sous-performe les autres pays d’Asie ces dernières années. Il existe une pénurie généralisée de bureaux et d’immeubles commerciaux de haute qualité, et les projets existants doivent subir des travaux d’amélioration.
- Chine. Même si une certaine prudence est généralement de rigueur en ce qui concerne les marchés immobiliers chinois, il existe un solide appétit pour les investissements dans le secteur de la logistique (en raison de la croissance de l’activité de commerce en ligne). Autrement, les prêts non productifs pourraient présenter des opportunités d’investissement, étant donné la hausse des niveaux d’endettement.
- Japon. Bien que le Japon soit un pays économiquement mature, le secteur de l’immobilier résidentiel pourrait continuer de recéler d’opportunités d’investissement. Il existe une marge d’optimisation de la gestion des biens des grands portefeuilles immobiliers (hausses de loyers, réduction des frais de gestion). Sinon, des actifs d’immobilier commercial pourraient être achetés par des acteurs (étrangers) du private equity, capables de décider rapidement (contrairement aux investisseurs institutionnels, dont les procédures de décision sont plus longues).
- Australie. Solide appétit pour les investissements dans la logistique (comme dans d’autres pays en Asie, en Europe et en Amérique du Nord).
(1) Source: PGIM Real Estate, a Bird’s Eye View of Real Estate Markets, mars 2017.