BNP Paribas utilise des cookies sur ce site internet. En poursuivant la navigation sur notre site, vous acceptez l'utilisation de ces cookies. Vous pouvez consulter notre Politique Cookies pour de plus amples informations et pour savoir comment les bloquer sur votre ordinateur. Le fait d’empêcher le dépôt de cookie sur votre terminal peut induire une expérience réduite des fonctionnalités de ce site.

#Stratégie d'investissement — 06.07.2016

Brexit : quel impact pour les marchés immobiliers britanniques ?

Pol Robert Tansens

Le principal fonds immobilier ouvert au Royaume-Uni a suspendu son activité le 4 juillet, mettant l’immobilier côté britannique sous pression.

A la suite du vote sur le Brexit, les marchés de l’immobilier résidentiel et commercial au Royaume-Uni sont en baisse mais ne constituent pas pour autant une opportunité d’achat.


Comment le Brexit affecte-t-il les fonds immobiliers ouverts au Royaume-Uni ? 


Même si la visibilité sur les conséquences futures est actuellement très faible, en raison de l’ incertitude  régnant autour du Brexit, les premiers signes de « stress post-Brexit » apparaissent au Royaume-Uni.

En effet, Standard Life Investments, société de gestion liée à l’assureur Standard Life,  a suspendu l’activité de son fonds ouvert Standard Life Investments UK  Real Estate Fund et celles des fonds associés le 4 juillet (après avoir réduit la valeur du fonds de 5% à la suite du référendum). L’entreprise a invoqué des « circonstances de marché exceptionnelles » pour justifier sa décision (source: The Guardian, 4 juillet 2016).  

D’autres fonds immobiliers ont revu à la baisse l’estimation de leur holding afin de dissuader les investisseurs de retirer leur argent.  Les fonds immobiliers gérés par Henderson, M&G Investments, Aberdeen, Legal & General and Kames Capital ont tous réduit de 4,5 à 5% la valeur de marché de leurs portefeuilles immobiliers à l’aide d’un ajustement à juste valeur (source: Financial Times, 3 juillet 2016).

Les dernières nouvelles rapportent que Aviva Investors, société de gestion liée à Aviva, a suspendu l’activité de sa SICAF immobilière Aviva Investors Property Trust (investie dans l’immobilier britannique) le 5 juillet.

Pour rappel, les fonds immobiliers ouverts émettent des actions aux nouveaux investisseurs et achètent des actions lorsque les investisseurs souhaitent vendre. Dans l’hypothèse où beaucoup d’investisseurs vendraient leurs actions de façon simultanée dans un vent d’incertitude ou de panique, les fonds immobiliers ouverts pourraient faire face à des problèmes de liquidité.

En conséquence, la société de gestion pourrait décider de geler (temporairement) l’activité de son fonds afin d’éviter la vente forcée des actifs (souvent à des prix bien plus bas). La saga allemande des fonds ouverts immobiliers au cours de la crise financière de 2008-2009 en est un parfait rappel. Bien entendu, tous les fonds immobiliers ne sont pas ouverts ; beaucoup d’entre eux sont des fonds fermés.
 

Qu’en est-il des fonds fermés et de l’immobilier coté ?

Les fonds fermés ont une échéance fixe entre 7 et 10 ans, au cours de laquelle ils offrent peu ou pas de liquidité. L’absence de liquidité pourrait être perçue comme un désavantage, toutefois, en période d’incertitude, cela pourrait être utile. En effet, les sociétés de gestion n’ont pas à se préoccuper d’un remboursement général de leurs investisseurs lors de la durée de vie du fonds.

De nombreuses entreprises immobilières sont cotées sur une place boursière, comme les Real Estate Investment Trusts (REIT). Les REITs sont des titres immobiliers : ils sont investis dans l’immobilier et ont des caractéristiques comparables à des titres financiers usuels sur le court terme (notamment la volatilité par exemple). Généralement, ils distribuent des dividendes raisonnables et offrent une liquidité quotidienne sur les marchés financiers.  

Au Royaume-Uni, les principaux exemples (en terme de capitalisation boursière) incluent Land Securities Group, British Land Co., Hammerson, Segro, Shaftesbury et Great Portland Estates. Cette liste n’est pas exhaustive.

Fin juin fut une période très volatile pour l’immobilier coté, suite au vote sur le Brexit. Cela fut particulièrement évident le vendredi 27 juin. Ce jour-là, nous pensons que le marché a « sur-réagi » au référendum britannique, dans la mesure où  la majorité de l’immobilier côté avait déjà entamé une phase de reprise (ou du moins une reprise partielle).

Nous pensons que la politique monétaire accommodante de la BCE continuera à privilégier les investisseurs à la recherche de rendements. L’écart entre les rendements de dividendes bruts des REIT et les taux d’intérêt sans risque à long terme reste attractif, en général autour de 300 bp. Cependant, une volatilité future ne peut être exclue.


Les conséquences pour les marchés

La suspension des activités de fonds immobiliers ouverts britanniques va renforcer le sentiment d’incertitude général parmi les investisseurs.  Nous pensons que la nervosité actuelle se rapporte davantage aux prochains multiples de valorisation, notamment la valorisation à juste valeur des bureaux situés à la City dans les mois à venir, qu’à une panique totale.  Nous pouvons raisonnablement supposer que les investisseurs tablent sur une perte en capital d’environ 10% sur l’immobilier commercial fortement valorisé à Londres (en particulier les bureaux).

Les marches régionaux de l’immobilier de bureaux britannique pourraient être moins négativement impactés, étant donnés leurs multiples de valorisations moins exigeants. Beaucoup dépendra de l’appétit des investisseurs, surtout des investisseurs internationaux (qui pourraient être attirés par une livre sterling moins chère à long terme). Nous pensons que la volatilité sur le marché immobilier britannique va perdurer. Ainsi, des ajustements sont encore à prévoir sur le marché.

Concernant l’Europe continentale, nous pensons que certaines villes vont bénéficier de décisions d’investissement plus affirmées (couplées à une relocalisation des équipes travaillant dans le secteur financier). Dublin, Paris, Francfort et Luxembourg  sont les villes susceptibles d’en bénéficier le plus. Bien que l’impact sur ces villes prime soit difficile à évaluer, il est raisonnable de penser que les loyers et les valorisations de marché vont augmenter (en fonction des taux d’inoccupation locaux, des disponibilités, etc).  Ces évolutions sont à suivre de près dans les mois à venir.