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#Immobilier — 16.10.2017

Quelles sont les conséquences du Brexit sur l’immobilier ?

Pol R. Tansens

Toutes nos réponses dans notre rapport: « La diversification de nos portefeuilles de titres immobiliers commence-t-elle à porter ses fruits ? »

L’analyse des rendements totaux annuels (hors endettement) sur la période de 12 mois courant jusqu’au 30 juin 2017 montre que l’immobilier commercial britannique a relativement bien résisté (1). La valeur en capital des actifs de bureaux, commerciaux et industriels britanniques a progressé de 3,7 % durant la période de douze mois courant jusqu’à fin juin 2017, portant les totaux annuels (majorés des loyers nets) à un niveau largement supérieur à 5 % sur la même période. Toutefois, les rendements moyens annuels ont globalement été distordus par la performance exceptionnelle du secteur industriel. Fait surprenant, les actifs industriels ont signé les meilleures performances, avec des rendements totaux hors endettement proches de 16 % pour la période de 12 mois courant jusqu’à fin juin 2017. Le segment des bureaux a stagné durant cette période : leur valeur en capital a légèrement baissé durant les deux mois qui ont suivi le vote en faveur du Brexit, avant de rebondir au premier semestre 2017.

Nous restons cependant loin des prévisions de rendement apocalyptiques formulées dans la foulée du vote en faveur du Brexit en juin 2016.

La question sur toutes les lèvres est la suivante : que se passera-t-il sur le marché londonien des bureaux dans les prochaines années ? BNP Paribas Real Estate table sur des rendements annuels totaux modestes pour la City et pour la région West End pour la période 2017-2019, et ce malgré une baisse de la valeur en capital de 4 % en 2018.
 

Se pourrait-il que le royaume-uni et l’europe continentale oeuvrent à la réalisation d’une sortie brutale ? C’est une question très délicate.

Les économistes de BNP Paribas Wealth Management pensent que l’économie du Royaume-Uni restera stable en 2017 par rapport à 2016. Le scénario qu’ils privilégient est une croissance de 1,8 % en 2017 et de 1,1 % en 2018 (2).

Parallèlement, les banques et les sociétés d’assurance basées au Royaume-Uni ont commencé à annoncer leur intention de délocaliser des emplois vers l’Europe continentale. Il est très difficile d’évaluer le nombre d’emplois concernés. Pour illustrer ce propos, Citigroup Inc. a choisi Francfort comme « nouveau centre d’affaires européen » et a délocalisé entre 150 et 250 emplois vers la ville allemande. Néanmoins, Citigroup conservera son siège social pour l’Europe, le Moyen-Orient et l’Afrique au Royaume- Uni (3). Francfort pourrait être l’un des principaux bénéficiaires du vote en faveur du Brexit : Standard Chartered Plc, Nomura Holdings Inc., Sumitomo Mitsui Financial Group Inc. et Daiwa Securities Group Inc. ont récemment annoncé que la ville allemande deviendrait le centre névralgique de leurs activités en Europe. Deutsche Bank AG serait également en passe de transférer une grande partie des activités de trading et de banque d’investissement vers Francfort, sa ville natale (4). Un grand nombre d’entreprises n’ont toujours pas publiquement annoncé ce qu’elles comptaient faire, de sorte qu’il est difficile d’avoir une idée précise du nombre total d’emplois concernés.

Néanmoins, les grandes fortunes souhaitent toujours investir au Royaume-Uni, et en particulier à Londres.

La plupart des questions posées par nos principaux clients asiatiques concernent les marchés britanniques de l’immobilier, en particulier les marchés de l’immobilier résidentiel haut de gamme, et les conséquences de la dépréciation de la livre sterling et de la baisse des prix nominaux.

(1) Source: CBRE Research, 2Q17

(2) Source: BNP Paribas WM, September 2017

(3) Source: Bloomberg, 18 July 2017

(4) Source: Bloomberg, 5 July 2017